La vivienda como inversión

Según el ministro de Economía, Pedro Solbes, las viviendas en España se venden sin ninguna dificultad. Y no le falta razón: a pesar de sus elevados precios, la mayor parte de las viviendas que salen al mercado son adquiridas rápidamente. Desde finales de la década de los noventa, asistimos a un encarecimiento continúo que pone en un brete a muchos jóvenes que desean adquirir una vivienda. Al margen de la corrupción y la especulación, que afectan más a la calidad urbanística que al precio, la razón fundamental de este problema radica en que las compras de viviendas con fines de inversión son altísimas. De ahí que la construcción de viviendas supere la demanda generada por la creación de nuevos hogares. El círculo vicioso se cierra con las facilidades dadas por los bancos —plazo de las hipotecas y desaparición de los límites de endeudamiento requeridos— y los bajos tipos de interés de estos últimos años. A tal punto ha llegado la situación que la OCDE, en su último informe anual sobre España, afirma que el precio de la vivienda se encuentra sobrevalorado en un 30%.

Ninguna de las medidas tomadas por populares y socialistas en los últimos años ha frenado la escalada de precios. La desaceleración actual se explica más por las reglas de la oferta y la demanda que por las iniciativas gubernamentales. La futura Ley del Suelo podrá, en el mejor de los casos, combatir eficazmente la corrupción pero no rebajar sustancialmente los precios de las viviendas. Aun cuando, por ejemplo, las plusvalías generadas por la venta de suelo urbanizable se reduzcan y el peso de éste disminuya en el coste de construcción, los promotores seguirán vendiendo al precio que pueda asumir el mercado. Ni más, ni menos.

Propuestas como las expropiaciones o el tratamiento fiscal diferenciado no son sino medidas electoralistas de muy dudosa legalidad y efectividad. La realidad es otra: en los seis primeros meses del año 2006 se construyeron en España 325.000 casas, de las que únicamente 28.800 (el 8,86%) eran protegidas. El porcentaje para años anteriores es similar: 9,55% en 2003; 9,76% en 2004; y 10,51% en 2005 (Fuente: INE). Por ello, los jóvenes se ven obligados a acudir al mercado libre donde los precios superan su capacidad de endeudamiento razonable. Datos, por cierto, que contrastan con los de hace quince años: el porcentaje de casas protegidas alcanzó el 21,7% en 1990 y el 17% en 1991. Disparar contra quien legítimamente ha adquirido una propiedad privada y, al mismo tiempo, ocultar su escasa preocupación por facilitar la construcción de viviendas de protección oficial indica claramente la demagogia en la que caen quienes las proponen.

¿Cuál es la solución? Si cada año igualamos o aproximamos el número de viviendas protegidas disponibles al número estimado de nuevos hogares, el precio de la vivienda libre ya no tendrá tanta importancia pues quienes de verdad las necesiten tendrán a su disposición casas dignas a precios asequibles y justos. De paso, se desincentivará la compra de viviendas como inversión al restar a la demanda los que adquieran aquéllas.

3 comentarios


  1. A mi juicio, uno de los grandes errores a la hora de afrontar la desmesurada subida de la vivienda en los últimos años es encuadrar su análisis dentro del recurrente binomio oferta-demanda. En contraposición a la ropa, la alimentación e incluso el ocio, la vivienda no es un bien de consumo. Quien no puede comprarse unos pantalones de determinada marca, acude a otra más barata y ya está. Quien no puede disfrutar de determinado servicio de ocio, se divierte de otra manera o inventa modelos nuevos de entretenimiento (como por ejemplo el llamado “botellón”). La vivienda, por el contrario, es una necesidad. Uno no elige si compra un piso o no (o si lo alquila, me es lo mismo; los precios de los alquileres se han disparado en parecida medida al de la venta). Si alguien necesita un piso, no accede a un mercado amplio con diferentes marcas de distinta calidad y precio: no le queda más remedio que asumir las condiciones que se exigen y apechugar con lo que sea. Es cierto que las bajas hipotecas y los extensos plazos de amortización han propiciado que muchas personas de recursos limitados se hayan lanzado a la “aventura” de la vivienda. Y lo es también, como bien afirma Miguel, que la especulación ha jugado su papel. Pero los análisis clásicos oferta-demanda no nos sirven en este caso. Cuanto más libre dejemos el mercado inmobiliario, más especulación y más encarecimiento sufrirá la vivienda: la oferta sabrá que las posibilidades de vender su producto son enormes, y ajustará el precio previendo el máximo beneficio. Todos tenemos vecinos o conocidos que, a la hora de vender un piso, se han hecho la siguiente reflexión: “un vecino del segundo vendió su piso por X millones; mira, yo lo voy a poner a X + 1, tampoco tengo mucha prisa, seguro que a alguien le gusta y me lo compra”. Y en efecto, alguien habrá que lo compre, aunque sea empeñándose durante los próximos 30 años. Porque quien necesita un piso, asumirá los costos que sean necesarios: la gente necesita vivir, y para vivir se necesita un piso, una vivienda. Y quien no pueda asumir esos costos, seguirá con sus padres hasta que sus circunstancias personales cambien. Y tampoco olvidemos que la construcción es uno de los sectores que más mano de obra necesita. Eso es algo en lo que los políticos también se fijan. Una oferta de vivienda protegida amplia (que debería quintuplicar, por lo menos, a la existente) podría afectar gravemente a este sector. Y a ningún gobierno le interesa una crisis económica.
    Besos a todos
    Merche

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  2. Mucho temo que construir pisos sea más de lo mismo, con o sin VPO: si sobran millones de viviendas vacías, ¿por qué no -aparte de tantas recetas para poner, o no, tasa a una desocupación difícil de concretar- un “Plan Integral para aumentar la oferta del Alquiler”? En la mayoría del primer mundo más rico la gente vive así, sobre todo. En Suiza por ejemplo, son 4 de cada 5 personas (¡al revés que aquí!)… Mas para ello haría falta una sociedad dispuesta a echarle cuentas u ocuparse de verdad sobre los asuntos materiales, prosaicos, generales, cotidianos o más reales de la vida y en todo caso son muy de agradecer los debates, con sólidas razones, como el que aquí teneis.

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