¿Inesperada explosión?

Por Rafael Leonisio (EL CORREO DIGITAL, 05/05/08):

Aunque el precio de la vivienda llevaba años desbocado en España, no fue hasta mayo de 2006 cuando el asunto, a raíz de las primeras movilizaciones juveniles, saltó a la opinión pública como problema. Hasta entonces, cuando se hablaba del tema en los medios de comunicación era para destacar la carestía de los pisos, pero no para apuntar a una de sus más graves consecuencias: la limitación del acceso para miles de personas. De hecho, para muchos esto era síntoma de la buena marcha de la economía española y el ministro de Fomento Álvarez Cascos llegó a decir en 2002 que si la vivienda estaba cara era porque los españoles podían pagarla.

Fue a partir de mayo de 2006 cuando el tema saltó al primer plano. De la noche a la mañana empezaron a proliferar estadísticas que mostraban la grave situación de acceso a la vivienda en que se encontraban muchas personas, sobre todo jóvenes. Por ejemplo, según un estudio del OBJOVI (Observatorio Joven de Vivienda) los jóvenes vascos tenían que dedicar de media un 82,4% de su sueldo para acceder a una vivienda, porcentaje que se elevaba al 112% para aquéllos que tenían entre 18 y 24 años. Situación insostenible que supuso una amplia movilización juvenil por toda España, teniendo su punto álgido entre septiembre y diciembre de 2006.

Sin embargo, los jóvenes no se limitaban a protestar. Además de proponer medidas que poco a poco se fueron introduciendo en la agenda política (limitación del periodo de endeudamiento hipotecario, vivienda protegida sólo de alquiler, gravar fiscalmente los pisos vacíos ), también hicieron su propio análisis económico pronosticando el futuro estallido de la burbuja inmobiliaria. En su opinión, la situación terminaría por desbordarse con una bajada de precios (como había pasado en Japón y como en ese momento ocurría en EE UU). En un principio nadie en España contemplaba esta posibilidad. Los promotores, constructores e inmobiliarias, además de negar que existiera ninguna burbuja, no veían ninguna crisis en el horizonte e insistían en que la situación sólo era un síntoma de la buena situación de nuestra economía. El Gobierno no llegaba tan lejos. Reconocía que existía un problema (creó un fallido Ministerio de Vivienda para resolverlo) pero sus análisis estaban lejos de cualquier alarmismo: el mercado estaba inflado, pero se moderaría y poco a poco llegaría el ‘aterrizaje suave’ de los precios.

Pero los datos objetivos no decían eso. El 24 de abril de 2007 hubo una importante caída en Bolsa de constructoras e inmobiliarias, perdiendo una de ellas, Astroc, el 60% de su valor. En verano tuvo lugar la crisis de las hipotecas ‘subprime’ en EE UU, que encendió las alarmas en todo el mundo. A todo esto se unía que a lo largo de 2007 (tendencia que sigue en 2008) empezaron a aparecer en los medios de comunicación noticias que anunciaban el desastre: inmobiliarias que cerraban, promotoras con suspensión de pagos, caída libre del volumen de transacciones de viviendas, frenazo brusco en la construcción, con subida del paro en el sector incluida, o promociones que no habían vendido ni la mitad de su stock y donde no vivía nadie, porque gran parte de lo vendido se había comprado para especular. Algunas de estas últimas eran incluso ciudades de nueva construcción, como la Seseña de Paco ‘el pocero’. Titulares de EL CORREO nos pueden servir de ejemplo: ‘El dinero que destinan las familias a pagar la hipoteca se dispara un 87% desde 1999’ (abril de 2007) ‘La venta de pisos cae un 17% en Euskadi por los altos precios y la subida de tipos’ (junio de 2007), ‘Vender una vivienda usada en Vitoria cuesta ya un año, el triple que en 2005’ (octubre de 2007), ‘La venta de pisos se desploma en toda España, con caídas de hasta el 27% anual’ (noviembre de 2007), ‘La crisis se lleva por delante 40.000 agencias inmobiliarias’ (febrero de 2008). Ejemplos podemos poner muchos, pero un anuncio por palabras aparecido en este periódico en febrero de 2008 ilustra como ninguno la situación: ‘Saturado el mercado inmobiliario en España. Invierta en Polonia’.

Todo esto hacía prever una importante caída en el precio de la vivienda, algo que empezaban a constatar importantes instituciones extranjeras, en contra del consenso nacional del ‘aquí no pasa, ni va a pasar, nada’. Así, en enero de 2007 la OCDE advertía que el precio de la vivienda estaba inflado un 30%en España, en junio la ONU alertaba sobre una profunda crisis inmobiliaria, también en junio el Deutsche Bank pronosticaba una bajada del 8% en el precio de la vivienda y en octubre el FMI advertía de una posible caída de los pisos en España. Son unos cuantos ejemplos pero podríamos poner más en la misma dirección: Financial Times, Standard and Pooor’s o Morgan Stanley. En España, sin embargo, se seguía negando. Salvo la tímida previsión de bajada en 2009 del BBVA, el axioma de que ‘la vivienda siempre sube’ seguía bien instalado. El Banco de España descartaba en abril una caída brusca del precio de la vivienda, el Gobierno apostaba por que llegaría el tan deseado ‘aterrizaje suave’ y por supuesto las inmobiliarias y promotoras descartaban cualquier tipo de bajada.

Sin embargo, la realidad es muy tozuda y difícil de ocultar. Realmente los precios ya bajaron en 2007, pero la peculiar forma de medirlos (teniendo en cuenta sólo la oferta y no la cifra de venta final) ocultaba el descenso. A día de hoy ya ni eso. ‘El precio de la vivienda se desploma’, nos informaba este periódico el pasado 27 de marzo, dándonos datos concretos un mes después: ‘La vivienda usada cae un 10% en Euskadi’. Las cifras oficiales reflejan ya, casualmente después de las elecciones, una significativa bajada. Y es que el aterrizaje suave va camino de convertirse en accidente aéreo con muchas víctimas y no pocos daños colaterales. Ahora ni los más interesados en mantener la falacia ‘nuncabajista’ ocultan el problema: el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid ha pronosticado una caída del 8% de la vivienda libre este año.

Una vez pinchada la burbuja, este proceso debería concitar muchas reflexiones, entre ellas si nuestro Gobierno ha actuado éticamente. También una más profunda sobre los límites del libre mercado. Los gurús del más radical liberalismo mantienen que la suma de los egoísmos individuales da lugar al bienestar general. En esta ocasión no ha sido así y la suma de intereses especulativos no ha llevado al bien común, sino que ha abierto la puerta a una crisis económica, ha traído una corrupción que va saliendo a la luz, ha destrozado nuestras costas y ha dejado hipotecada de por vida a una generación de españoles. Quizás sea necesario que en un tema como el de la vivienda, que es un derecho constitucional, exista cierto control gubernamental con medidas como la limitación del periodo de endeudamiento, control de precios para evitar la especulación, grandes parques públicos de alquiler o incentivar la salida al mercado de las viviendas vacías. De medidas de ese tipo puede depender que la situación en la que nos encontramos no se repita en un futuro.