¿Por qué los bancos venden sus inmuebles?

Por Ángel Berges y Emilio Ontiveros, socios de AFI y catedráticos de la UAM (EL PAÍS, 22/06/07):

La venta anunciada por el Banco Santander de todo su parque inmobiliario, a excepción de su sede en la capital cántabra, y el simultáneo alquiler a largo plazo del mismo constituirá la mayor operación inmobiliaria de la historia empresarial de España. Los compradores serán, presumiblemente, fondos de inversión inmobiliaria. Con la información públicamente disponible, ingresará 4.000 millones de euros y al mismo tiempo firmará con los compradores un contrato de alquiler a largo plazo (incluso hasta 50 años) al término del cual tendría la opción de recompra a precios de mercado, un lease back en toda regla.

Horas después, el segundo mayor banco español, el BBVA, ha anunciado la venta de sus principales inmuebles en Madrid, con la excepción del emblemático Palacio de Recoletos. La operación, en realidad, constituye un intercambio de esos activos por terrenos propiedad de otra empresa para llevar a cabo un ambicioso desarrollo inmobiliario que incluiría la construcción de sedes para sus diversos servicios, en el norte de Madrid, hoy dispersos en 10 edificios. Frente al aparente alejamiento del Santander del sector inmobiliario, el BBVA estaría racionalizando su condición de propietario al respecto.

¿Qué elementos en común tienen ambas operaciones, además del momento de su anuncio? Ambos conforman, junto al resto de sistema bancario, uno de los principales grupos de propietarios inmobiliarios del país: además de las sedes centrales, bancos y cajas de ahorros mantienen en conjunto más de 40.000 oficinas, la mayoría de ellas en propiedad. Otro denominador común es que los dos bancos generarán plusvalías por la venta (1.400 millones de euros son las anunciadas por el Santander y 300 millones las del BBVA), que nutrirán sus recursos propios y fortalecerán sus coeficientes de solvencia, aspectos ambos de importancia fundamental en procesos expansivos como los que abordan ambas entidades. Ahí terminan las coincidencias. Las aparentes diferencias estratégicas entre una y otra son significativas.

Los resultados finales de la operación del Santander son menos fáciles de anticipar. Que una operación de envergadura asimilable la hayan realizado otras grandes entidades extranjeras no es por sí sola garantía suficiente de que genere las mismas consecuencias sobre la eficiencia de la entidad y, en última instancia, sobre la riqueza de sus accionistas. A diferencia de lo que pretende el BBVA, la finalidad más importante, y la más obvia, del Santander tiene mucho que ver con la necesidad de disponer de liquidez y solvencia suficiente para adquirir otro tipo de activos, presumiblemente bancarios. Estaría influida, en consecuencia, por exigencias reguladoras que antes o después denunciarían las asimetrías entre las formas de expansión y el cómputo de recursos propios, exigente con los activos inmobiliarios que con otros.

La lógica financiera más elemental nos diría que la operación del Santander no está fundamentalmente determinada por el ciclo inmobiliario. El banco vende, efectivamente, sus activos, pero simultáneamente suscribe un contrato de alquiler a largo plazo con esos fondos inmobiliarios. Salvo que esos arrendatarios, los fondos de inversión inmobiliaria, sean particularmente torpes o excesivamente generosos, el valor actual de dichos alquileres, capitalizados al tipo de descuento aplicable al Santander como arrendatario, habrá de igualar el precio de venta de los inmuebles. La renta a pagar en concepto de alquiler será un porcentaje (el de mercado se encuentra en torno al 6%) que gira sobre el valor que hoy tienen los inmuebles.

Dicho de otra forma, ante un hipotético hundimiento del mercado inmobiliario español, lo mismo sufriría el Santander manteniendo dichos activos en propiedad que comprometiéndose a un alquiler a largo plazo, por un valor financiero equivalente: la misma proporción en que cayeran los precios inmobiliarios afectarían al valor del inmueble en propiedad, que al "valor de rescate" de un alquiler, comprometido a largo plazo, y sobre la base de unos precios de mercado previos a esa supuesta reducción de precios del mercado.

Habrá que buscar, por tanto, otras explicaciones más sólidas a esa operación. Más que una operación estrictamente inmobiliaria, parece razonable que los responsables del Santander hayan tratado de adecuar esa venta a su estrategia bancaria, tratando de optimizar recursos financieros en el contexto regulatorio y de presión por el crecimiento de negocio estrictamente bancario.

Los efectos positivos que suponemos pretende la operación descansan, ante todo, en la explotación de las asimetrías regulatorias, tanto en fiscalidad como en exigencias de solvencia. En el primer caso, la asimetría deriva de que los pagos por alquiler son deducibles fiscalmente, mientras que no lo son los costes imputables a los recursos propios con que se financia un inmueble en propiedad.

En el segundo, la normativa sobre solvencia penaliza, en términos de recursos propios, el mantenimiento de inmuebles en propiedad, frente a la opción del alquiler. Estimamos en algo más de 200 millones de euros la liberación de recursos propios que se produciría mediante la operación anunciada, además de los 1.400 millones de plusvalías netas afloradas por la venta.

Junto a los efectos anteriores, podrían obtenerse eficiencias operativas si, en paralelo a la venta y alquiler, el banco renunciase también a la gestión asociada a los inmuebles, externalizando dicha gestión en especialistas, lo que podría redundar en menores costes operativos, y una mayor concentración de sus recursos, también los humanos, en la gestión bancaria.

Queremos creer que se trata, en suma, de una estrategia de optimización bancaria (solvencia, liquidez) y operativa (una supuesta explotación más eficiente, en régimen de arrendamiento, de los inmuebles), pero no de una operación especulativa destinada a extraer plusvalías de unos activos cuyo valor puede caer.

Al fin y al cabo, esos inmuebles son parte integrante del negocio, como lo son la informática, la seguridad, las comunicaciones o los recursos humanos. De la misma manera que muchas entidades bancarias han externalizado actividades y recursos que son necesarios para su negocio, pero que las puede realizar más eficientemente un tercero subcontratado, ¿por qué no hacer lo mismo con la gestión de los inmuebles? La condición necesaria para que ellos sea aconsejable es que se traduzca en una mayor eficiencia bancaria.

En definitiva, el éxito de una operación como la del Santander, que busca maximizar la liquidez y solvencia para seguir creciendo en el negocio bancario de forma interna (abriendo oficinas, por ejemplo) o externa (mediante adquisiciones de bancos), dependerá de la óptima utilización de esos recursos básicos (solvencia y liquidez) en su actividad ordinaria, en su core business. Lo relevante, finalmente, no es crecer porque se tienen recursos para ello, sino utilizarlos eficientemente, creando valor para el accionista. Si así resulta, podremos observarlo en la cotización de la acción y en su contraste con la de aquellos otros que han optado por mantener esos activos.