Ciudades ‘subprime’

Por Niall Ferguson, titular de la cátedra Laurence A. Tisch de Historia en la Universidad Harvard.  © Niall Ferguson, 2007. Traducción: Juan Gabriel López Guix (LA VANGUARDIA, 18/07/07):

La idea de que todo el mundo debe ser propietario tiene muchos méritos. Hay en el mundo anglohablante una larga y distinguida tradición que percibe de forma entrelazada la libertad individual y la propiedad. En sus Dos tratados sobe el gobierno civil, John Locke observó que “el gran fin principal de la unión de los hombres en comunidades es la conservación de su propiedad”. Tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos, la propiedad estuvo en la base original del derecho de voto.

En el siglo XIX, la democratización significó la concesión del derecho de voto a las personas sin propiedad. No fue hasta el siglo XX cuando se empezó a soñar con una sociedad en que cada elector fuera también el propietario de su vivienda. En Estados Unidos, desde la actuación de la Administración Federal de Vivienda en la década de 1930, se ha producido un esfuerzo sostenido para alentar a las personas a que se conviertan en propietarias, con incentivos que han ido desde las hipotecas garantizadas por el Estado hasta la deducción fiscal del pago de los intereses hipotecarios.

La intención era implícitamente conservadora, razón por la cual los defensores más convincentes de la democracia propietaria han sido Margaret Thatcher y Ronald Reagan. La teoría era que, cuando los votantes de clase trabajadora compraran una vivienda, se alejarían del socialismo. Y en muchos aspectos ha funcionado.

En todo el mundo anglohablante, la posesión de la vivienda es hoy la regla. Antes de la década de 1930, no llegaban a los dos quintos los hogares estadounidenses ocupados por propietarios. Hoy la proporción es del 68 por ciento. En el Reino Unido, la proporción de los poseedores de vivienda subió de apenas un tercio en 1953 a un pico del 75 por ciento en 1981.

En la actualidad, el porcentaje ha bajado al 70 por ciento porque la inflación en los precios inmobiliarios dificulta que quienes compran por primera vez asciendan por la escala de la propiedad. Pero aquí viene la ayuda. La semana pasada, el primer ministro británico, Gordon Brown, prometió “poner viviendas asequibles al alcance de muchos, no sólo de unos pocos” mediante la construcción de “un total de tres millones de nuevas viviendas hasta el 2020” e introduciendo “un nuevo régimen para bonos garantizados que ayude a los prestamistas hipotecarios a financiar hipotecas más asequibles con interés fijo a 20-25 años”.

Gordon Brown, célebre por vender el oro del Banco de Inglaterra en lo más bajo del mercado de ese metal, entra en la promoción inmobiliaria ahora que los precios suben. Qué sentido de la oportunidad, Gordon. Sin embargo, hasta lo bueno puede llegar a hartar. Y cuanto más analizo los actuales problemas de la propiedad inmobiliaria en el Reino Unido y Estados Unidos, más me pregunto si no habremos llegado al punto de los rendimientos decrecientes. Quizá – sólo quizá- no todo el mundo tiene madera de propietario. Quizá – sólo quizá- no deberíamos sobornar y engatusar a las personas con una situación más marginal para que contraten hipotecas y compren casas. Y quizá – sólo quizá- se esté acercando un día del juicio en que los costes de esta política acabarán soportados no sólo por una minoría de hogares agobiados por el pago de las letras, sino por todos.

He visitado recientemente dos ciudades estadounidenses que están en la primera línea de la llamada crisis de las hipotecas subprime: Detroit y Memphis. Gracias a ello, he entendido lo que quiere decir subprime. Oficialmente, se refiere a los prestatarios que en otro tiempo no habrían sido considerados con la suficiente solvencia para ser merecedores de la concesión de una hipoteca. Extraoficialmente, subprime es un eufemismo de pobre.

Y, en consecuencia, en Detroit y Memphis, es un eufemismo de afroamericano, que a su vez es un eufemismo de negro.

La última década más o menos ha visto una estampida de bancos y otras instituciones financieras para prestar dinero a afroamericanos pobres. Sin embargo, no han sido hipotecas como las concedidas a los estadounidenses blancos de la clase media en las décadas de 1930 y 1940, que solían ser por veinte o treinta años con intereses bajos y fijos. Por lo general, estas hipotecas subprime se han contratado por sólo unos pocos años, con tasas de interés variable, flotante o ajustable. En el momento de la venta, los pagos mensuales eran sorprendentemente bajos y a menudo aún lo eran más gracias a las llamadas “tasas promocionales”. Sin embargo, esas tasas promocionales estaban programadas para expirar al cabo de dos años, tras los cuales el prestatario quedaba expuesto al tipo completo del mercado, más una prima. Dado que los tipos para préstamos hipotecarios han aumento en un cuarto desde junio del 2003 (desde el 5,34 hasta el 6,66 por ciento), el resultado ha sido una onda expansiva que ha recorrido todos los Estados Unidos subprime.

Cada vez más prestatarios se han retrasado en los pagos. Muchos han buscado refugio en el sistema de quiebras estadounidense, que es relativamente indulgente. Muchos más han acabado tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos expulsados de sus hogares por las ejecuciones de las hipotecas.

De pronto, la vivienda ya no es una apuesta unidireccional. Por todo Estados Unidos, según el índice S& P/ Case-Shiller, los precios de las viviendas están bajando por primera vez desde 1991. En Detroit, que se encuentra entre las ciudades más afectadas, han descendido en un 11 por ciento. En Memphis, el periódico local publica veinte apretadas páginas de anuncios de ejecuciones de hipotecas. Es posible ver cómo se subastan las casas en cuestión, en grupos de treinta, en las escaleras del principal tribunal de la ciudad.

También en el Reino Unido los tipos de interés han estado subiendo con similares consecuencias. Según Morgan Stanley, los pagos del interés y la amortización se acercan hoy al trece por ciento de la renta familiar disponible. La última vez que alcanzaron ese nivel fue durante la recesión de principios de los noventa. También sobre el Reino Unido se cierne una crisis subprime.

Los precios de las viviendas están subiendo un nueve por ciento anual sólo debido a la gran escasez de nuevos hogares.

A lo cual quizá sientan la tentación de replicar: Caveat emptor (que tenga cuidado el comprador). Si las personas no pueden pagar los intereses, son ellas las únicas culpables. Ahora bien, hay dos razones por la que ésta no es la respuesta correcta. La primera son las abundantes pruebas de préstamos cínicos y rapaces dirigidos a barrios subprime.

Algunas de esas hipotecas estaban deliberadamente diseñadas para convertirse en prohibitivas al segundo año; siempre acabarían ejecutándose. Unos préstamos típicos eran los llamados NINJA: Ni Ingreso, Ni Jornal o Activo. La segunda razón es que no siempre pueden tener cuidado los compradores cuando poseen, en gran medida, unos conocimientos mínimos en economía básica.

En el 2006, la Autoridad de Servicios Financieros británica llevó a cabo una encuesta sobre alfabetismo financiero. Según ese trabajo, uno de cada cinco entrevistados no sabía qué efecto tendrían sobre el poder adquisitivo de sus ahorros una tasa de inflación del cinco por ciento y un tipo de interés del tres por ciento. Uno de cada diez no supo qué descuento era mejor en el caso de una televisión con un precio original de 250 libras: 30 libras o un diez por ciento.

De todos modos, los problemas del mercado hipotecario subprime no se limitan a los prestatarios. La actual explosión de incumplimientos y ejecuciones amenaza, por el contrario, con desencadenar una reacción en cadena que podría recorrer todo el sistema financiero mundial. No se trata sólo de que los grandes bancos hayan permitido a sus subsidiarias conceder malos préstamos, por más que se vean algunos grandes nombres (entre ellos, el Deutsche Bank) en los anuncios de incumplimientos de pagos hipotecarios subprime. Mucho más serio es el modo en que estas faltas de pago en hipotecas subprime pueden incidir sobre unos mercados financieros que a primera vista no parecen tener relación alguna.

La clave es el modo en que se han empleado los bonos respaldados por hipotecas subprime como garantía subsidiaria subyacente para unos sofisticados instrumentos llamados obligaciones de deuda colateralizada, que están divididos en partes o tramos en función de diferentes cualidades crediticias. Se trata de alquimia financiera: usar hipotecas subprime para producir un tramo superior de valores AAA es el equivalente de convertir plomo en oro. Pero ¿es oro o es pirita? El mes pasado dos fondos de alto riesgo propiedad del banco de inversiones neoyorquino Bear Sterns fueron borrados del mapa por sus carteras de obligaciones de deuda colateralizada. Otros informan también de grandes pérdidas. En la actualidad, los organismos de clasificación están rebajando la calificación de los valores respaldados por hipotecas. La semana pasada vimos cómo se extendía contagiosamente el dolor a los mercados crediticios y de divisas. Y para abajo se fue el dólar. Nada de todo esto tiene como objeto lamentar los antiguos complejos estadounidenses de viviendas donde los pobres existían como inquilinos que pagaban los alquileres subsidiados de unos alojamientos para cuyo mantenimiento, no hablemos ya de mejoras, no tenían incentivo alguno. El objeto es poner en cuestión la cordura de intentar convertir a todo el mundo en propietario de una vivienda utilizando sólo las fuerzas del mercado.

En ausencia de un alfabetismo económico universal, la democracia de propietarios corre el riesgo de perder doblemente su crédito y acabar insolvente y desacreditada.