Poco a poco se siguen desvelando los misterios de la Sociedad Gestora de Activos de la Restructuración Bancaria (Sareb), aunque todavía hay multitud de incertidumbres. Estos días hemos sabido oficialmente cuál será el precio medio de transferencia que se aplicará a los diferentes activos y créditos que se traspasen a la Sareb. También hemos conocido que el FROB espera obtener una rentabilidad anual del 15%. Aún seguimos sin saber qué volumen de capital tendrá, ni qué entidades participarán en el mismo. Tampoco está claro cómo se financiarán las compras de inmuebles que venda la Sareb, dado que no es un banco.
El descuento aplicado a los activos y créditos a transferir se asemeja mucho a los valores calculados por Oliver Wyman para el escenario adverso. Por tanto, si los cálculos de la consultora son correctos, es difícil que la operación pueda producir un rendimiento del 15% anual. Para esto sería necesario que los precios de transferencia fueran incluso inferiores pues, en la actualidad, muchos de los supuestos del escenario adverso de Oliver Wyman son más probables que el escenario central. Por ejemplo, los precios de la vivienda están cayendo mucho más rápidamente que en el escenario central y el desempleo ya supera el límite del escenario adverso para el 2012 (25%). De esta forma, si nos vamos aproximando al escenario más estresado, incluso los bajos precios de transferencia acordados no conseguirán garantizar la obtención de beneficios en la Sareb.
También resulta sorprendente que se estime que los mayores beneficios se obtendrán hacia el final de la vida de la sociedad. Lo normal sería que si la Sareb vende los mejores inmuebles al principio pueda obtener algún beneficio, que se iría reduciendo en el tiempo. Lo contrario solo puede pasar en el muy improbable caso de un incremento significativo de los precios en el futuro. Por tanto, el contribuyente tendrá que pagar la recapitalización necesaria para los bancos nacionalizados que, dados los precios de transferencia acordados, no será muy diferente a la necesaria sin la Sareb por la proximidad entre los precios de traspaso y los precios en el escenario estresado de Oliver Wyman. Además, los contribuyentes garantizarán la mayor parte de la financiación del banco malo.
Los ciudadanos también están afectados por la posible contaminación que los precios del banco malo supongan para los activos de los bancos sanos. Si este efecto fuera importante, entonces más bancos pasarían a la situación de nacionalizados con un coste adicional para el contribuyente. Lo que sucede es que la mayor parte de la caída de precios se habría producido con independencia de la formalización del banco malo pues es consecuencia de los decretos Guindos I y II.
La bajada de los precios tiene aspectos positivos pues contribuye a que la vivienda sea más accesible para las familias. Pero para volver a una relación sana entre precio de la vivienda y renta disponible, que estaría en torno a 4 años de renta completa, aún queda bastante trecho. En la actualidad, todavía se precisan unos 6 años. El problema es que al mismo tiempo que se reduce el precio de la vivienda se está reduciendo la renta familiar disponible y, por tanto, la caída de este indicador es muy lenta. Este factor, unido al descenso de la oferta de crédito, dificultará en cualquier caso el acceso a la vivienda. Por supuesto, para los ciudadanos que son dueños de una vivienda la caída del precio supone una clara disminución de su riqueza, que afecta negativamente al consumo. Además, y a diferencia de muchos estados de EEUU, al no poderse utilizar la dación en pago de forma automática los ciudadanos difícilmente podrán reducir su nivel de deuda, que es un factor adicional que limita el consumo.
Es evidente que la Sareb será un gran contenedor de suelo, que en muchas localizaciones tardará bastante en poderse vender. En lo relativo a las viviendas terminadas, que podrían ser unas 89.000, sorprende que el banco malo siga pensándose como una sociedad para vender en lugar de crear un instrumento para gestionar en alquiler muchas de estas viviendas. El hecho de tratarse en muchos casos de fincas o promociones completas facilitaría su gestión en arrendamiento. A los precios de transferencia se podría obtener una rentabilidad razonable con un alquiler de unos 200 euros mensuales. Esto permitiría a muchos ciudadanos con pocos recursos acceder a una vivienda. Otra posibilidad sería que fondos especializados compraran a Sareb estos activos para gestionarlos en régimen de alquiler. En la situación actual, el alquiler es la única salida al problema inmobiliario. Esperemos que tanto la Sareb como los potenciales inversores vean las grandes posibilidades que ofrece el alquiler para resolver los problemas de la vivienda en España.
José García Montalvo, catedrático de Economía (UPF).