El derecho a la vivienda

Es conocido que la acusada precariedad salarial y la inseguridad laboral generadas por la crisis han venido a imposibilitar la compra de una vivienda por la gran mayoría de ciudadanos, lo que explica la adopción social del arrendamiento como única alternativa de acceso a la vivienda.

Sin embargo, la escasa oferta existente de viviendas en alquiler frente a su elevada demanda social, en gran parte en manos de potentes fondos de inversión y de grandes tenedores, ha generado una desaforada burbuja en el mercado del arrendamiento que vuelve a imposibilitar la satisfacción del derecho a la vivienda, lo que exige, obviamente, adoptar medidas y políticas públicas paliativas con carácter inmediato.

En este sentido, la considerada medida actual consistente en limitar el incremento progresivo de los alquileres existentes por encima de un determinado umbral (¿el índice de precios de consumo?), siendo en sí valorable positivamente, dispone de un alcance coyuntural muy acotado pues no soluciona el problema estructural real al limitarse a restringir el crecimiento de las rentas actuales, ya inflacionadas, cuando lo básico es generar desde su inicio unos precios acordes a las demandas sociales mayoritarias.

Así, una indudable medida a medio y largo plazo es la creación de parques públicos estables de viviendas en alquiler social, a la manera de los existentes en los países europeos, que garanticen su acceso a aquellos ciudadanos mayoritarios que no puedan destinar al mismo más de un tercio de sus ingresos anuales.

El objetivo deseable sería alcanzar la actual media europea de 65 viviendas de alquiler social por cada 1.000 habitantes, lo que comportaría para España la disposición de un parque estable de 3.000.000 de viviendas en alquiler social, cuando actualmente solo disponemos de una escasa ratio de ocho viviendas por cada 1.000 habitantes (un octavo de la media europea). De hecho, la propuesta de construcción inicial de 20.000 viviendas previstas por el Ministerio de Fomento va en esa dirección.

Asimismo, a corto y medio plazo procedería la inmediata adopción complementaria de medidas decididas y plausibles, tales como:

1. Disposición al arrendamiento social del parque residencial de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) que presente características adecuadas para su destino a vivienda protegida y de aquellas otras entidades y grandes tenedores de vivienda mediante la adopción de medidas de concertación que lo fomenten.

2. Modificación del marco normativo vigente dirigida a actualizar el principio constitucional de participación pública en las plusvalías que genera el planeamiento urbanístico, con la finalidad de obtener de manera gratuita para la Administración (en contraprestación a los derechos edificables que el planeamiento otorga a la propiedad) importantes paquetes de suelo urbanizado con destino a la promoción de vivienda protegida en régimen de alquiler, sobre todo en la ciudad consolidada (donde son más necesarias), haciendo efectivo el viejo aforismo del urbanismo progresista: “La mejor política de vivienda es una buena política de suelo”.

3. Regulación legal de una nueva categoría de “vivienda social” localizable en suelos de uso y dominio públicos, circunstancia que impedirá definitivamente la espuria eventualidad de su privatización posterior, constituyendo un nuevo y trascendente tipo de “vivienda dotacional” destinada a menores de 35 años, mayores de 65 o a colectivos socialmente vulnerables, tal como ya establece alguna normativa autonómica.

4. Disposición legislativa estatal de vivienda que establezca, entre otras medidas análogas, la calificación de vivienda protegida con carácter permanente, terminando así con la lamentable posibilidad de su descalificación al cabo de unos años y de su espuria enajenación posterior como vivienda libre a un fondo especulativo, tal como ha realizado algún Ayuntamiento de “responsabilidad distraída”.

5. Finalmente, consideración por la Administración hacendística de la construcción de viviendas públicas como una explícita “inversión social”, nunca como un “gasto a fondo perdido”, inversión siempre recuperable a medio y largo plazo no solo con las rentas de arrendamiento, sino con los retornos tributarios y la relevante generación de empleo y de actividad económica que produce.

Estas medidas podrían adoptarse “desde ya” por las tres Administraciones territoriales. Ojalá lo consideren y apliquen los nuevos responsables públicos en el periodo gubernativo que se inicia. Que así sea.

Gerardo Roger Fernández es arquitecto y urbanista, y profesor de Urbanismo.

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