El ‘gen’ propietario español

Por Antón Costas, catedrático de Economía de la UB (EL PERIÓDICO, 30/04/06):

Uno de los caminos más apasionantes de la actual investigación genética trata de vincular rasgos y patologías humanas con algún gen de nuestro ADN (intolerancia al gluten, la corea de Huntington, el síndrome de Prader-Willi, algunas demencias seniles y determinados procesos cancerosos). Quizá los economistas y sociólogos podemos emplear también este enfoque para intentar explicar algunas patologías curiosas del comportamiento de los españoles respecto de la vivienda. Patologías que no se dan, al menos con la misma intensidad, en el resto de los países europeos y desarrollados.
Una de ellas es la conocida proclividad de los españoles a acumular viviendas. Somos el país que más viviendas tiene por habitante. En pura estadística, a cada hogar le corresponden 1,5 viviendas. Además, preferimos de forma absolutamente mayoritaria residir en vivienda de propiedad que en régimen de alquiler. El alquiler es residual y hasta está mal visto en nuestro país. En ningún otro sucede lo mismo.
Esto da lugar al fenómeno tan español de la bi-residencialidad, es decir, de las segundas residencias. Es otra de nuestras grandes pasiones relacionadas con la vivienda. De hecho, se podría dividir a los españoles en dos grandes grupos: los que ya tienen segundas (y terceras) residencias y los que aspiran a tenerlas. Llevados por este afán, vamos llenando de cemento y ladrillo todas nuestras costas, valles y montañas. Esto nos obliga además a una movilidad de fin de semana que nos hace parecer hormigas estresadas que afanosamente van de un lado a otro, gastando energía, tiempo y dinero.
Otro rasgo relacionado con la vivienda que también cabe calificar de patológico es la preferencia absoluta por las hipotecas a tipo variable. En España, prácticamente el 98% de las hipotecas son a tipo variable. Esto no sucede en ningún otro país de nuestro entorno económico y cultural. Y lo que me resulta aún más extraño: según los últimos datos dados a conocer por el Instituto Nacional de Estadística, en el mes de enero pasado casi 20.000 hipotecas han introducido cambios en sus condiciones y, ¡sorpresa!, la mitad de esos cambios han sido para pasar de tipo fijo a variable. Me cuesta entenderlo. Parece como si siguiésemos con la inercia de tipos bajos, sin darnos cuenta de que la situación ha comenzado a cambiar y seguirá cambiando.
Vistas así las cosas, es como si los españoles tuviéramos un gen diferencial. Un gen propietario, que nos hace proclives a vivir en vivienda de propiedad, a concentrar nuestra riqueza en la inversión inmobiliaria, y a contratar hipotecas a tipo variable.

SIN EMBARGO, no hay que recurrir a la genética. No hay misterio alguno. Basta con examinar los efectos que la política de vivienda ha tenido a lo largo del tiempo en la creación de estas patologías. De hecho, no siempre fue así. En el año 1960 las viviendas principales en propiedad significaban el 50%, y las de alquiler el 43%. Es decir, las cosas estaban bastante equilibradas.
Pero el control de alquileres, la fiscalidad favorable a la compra y la financiación del desarrollo español durante el franquismo mediante inflación han producido ese comportamiento.
En situaciones de elevada inflación, los tipos de interés reales de los créditos hipotecarios (tipo de interés que figura en el contrato menos la inflación) acostumbran a ser negativos. Lo racional entonces es endeudarse para comprar y no el alquiler. Y más cuando las hipotecas son a tipo fijo. En estas condiciones el valor real de la cuota mensual a pagar disminuye tanto más rápidamente cuanto más elevada es la inflación. Lo más inteligente entonces es endeudarse para comprar, evitando el alquiler.
En los últimos años la inflación se ha reducido. Pero los tipos de interés lo han hecho de forma más acusada. El resultado final ha sido el mismo: los tipos reales han sido negativos o cercanos a cero. Si a ello sumamos la fuerte expectativa de revalorización esperada de la vivienda, lo racional sigue siendo endeudarse para convertirse en propietario. Y no sólo para comprar la vivienda principal, sino también para comprar segundas residencias y viviendas como activos especulativos. Dado que más del 80% de las familias tienen su vivienda principal libre de cargas, tiene que haber mucha hipoteca en segundas residencias. Eso es lo que explica el fuerte endeudamiento de los últimos años.

LO QUE ES racional en una época puede dejar de serlo y convertirse en una patología peligrosa. La historia del ciclo económico de la vivienda en España desde los años 60 es ilustrativa: cuando el petróleo sube, los tipos de interés se elevan y aparece un problema de déficit en la balanza comercial. Entonces la demanda disminuye y los precios reales de la vivienda caen. La última vez que ocurrió fue en 1991, con la primera guerra del Golfo. El precio real de las viviendas bajó alrededor de un 25% entre 1992 y 1997. Pero parece que lo hemos olvidado.
Los cuatro jinetes del Apocalipsis de la vivienda están comenzando a cabalgar de nuevo. El petróleo se encarece de forma duradera. Los tipos de interés han comenzado a subir. El déficit comercial es enorme. Y el cuarto elemento de riesgo adicional ahora es que todas las hipotecas son a tipo variable: la cuota mensual aumentará a medida que aumenten los tipos. Sólo si la inflación aumentara más se podría evitar ese efecto. Pero posiblemente el remedio sería peor que la enfermedad.
El problema puede ser importante especialmente para los que están endeudados por la compra de su vivienda principal. Aún están a tiempo de protegerse. De hecho, algunas instituciones financieras comienzan a ofertar cambio de hipotecas a tipo fijo o mixto. Vale la pena tenerlo en cuenta.