El lío de las hipotecas

En tres sentencias dadas a conocer los pasados 18 y 24 de octubre, el Tribunal Supremo (TS) establece que deberá ser el banco y no el comprador de la vivienda quien pague el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que grava el registro de las hipotecas. El sujeto pasivo del impuesto que hasta estas sentencias era el prestatario (el receptor del préstamo hipotecario que financia la vivienda), después de las mismas pasará a ser el prestamista (el banco que vende este préstamo hipotecario).

En un impuesto que grava una transacción, cuál de las dos partes intervinientes debe ser el sujeto pasivo es una cuestión importante desde un punto de vista legal y procedimental. Identifica en quién recae la obligación de pagar el impuesto y a quién deben las autoridades tributarias dirigirse para exigírselo. Sin embargo, desde un punto de vista económico, la identificación del sujeto pasivo no es la cuestión principal.

El lío de las hipotecasLos efectos económicos de un impuesto no recaen exclusivamente en el sujeto pasivo. Recaen, en la mayoría de los casos, y en proporciones no necesariamente iguales, en las dos partes del intercambio.

Antes del pronunciamiento del TS, el pago del impuesto deb√≠an efectuarlo los prestatarios. ¬ŅQuiere ello decir que los bancos no soportaban ning√ļn efecto negativo como consecuencia de la exacci√≥n de este tributo? La respuesta es no. Para los prestatarios el impuesto representaba un coste adicional a tener en cuenta a la hora de decidir si comprar o no una vivienda. El impuesto reduc√≠a la demanda de vivienda y, por tanto, la demanda de hipotecas. Y para unas determinadas condiciones de oferta, la menor demanda disminu√≠a la cantidad de hipotecas suscritas y el coste (comisiones y tipo de inter√©s) de las mismas. En comparaci√≥n con una referencia en la que este impuesto no existiera, los bancos ve√≠an mermado su beneficio porque tanto el n√ļmero de hipotecas suscritas como el margen obtenido de su venta hab√≠an bajado.

Despu√©s del pronunciamiento del TS, el pago recaer√° sobre los prestamistas. ¬ŅQuiere ello decir que los prestatarios se librar√°n totalmente de los efectos del impuesto? La respuesta vuelve a ser no. Ahora las condiciones que inicialmente cambian son las de la oferta de hipotecas. Los prestamistas querr√°n aumentar el coste de las hipotecas en la cuant√≠a del impuesto. En el corto plazo puede que lo consigan, pero con ello hacen que los prestatarios se enfrenten de nuevo al impuesto, esta vez a trav√©s del aumento del coste de las hipotecas y, si esto es as√≠, lo l√≥gico es que reaccionen igual que cuando eran los sujetos pasivos. Al final del ajuste, los prestamistas no lograr√°n su objetivo de traslaci√≥n total de los efectos del impuesto porque la demanda reaccionar√° al aumento del coste de las hipotecas comprando menos viviendas y solicitando menos hipotecas. La situaci√≥n para prestamistas y prestatarios ser√° exactamente la misma que la descrita m√°s arriba para el caso en el que el prestatario es el sujeto pasivo.

Si las consecuencias econ√≥micas del impuesto van a ser las mismas, ¬Ņpara qu√© cambiar el sujeto pasivo? Una pista la da el mismo TS en una sentencia de hace casi tres a√Īos (23/12/2015) en la que declaraba abusiva la cl√°usula que impone al prestatario los gastos de registro del pr√©stamo hipotecario y del consiguiente impuesto sobre Actos Jur√≠dicos Documentados y se√Īalaba que deber√≠a asumirlos el prestamista por ser este el interesado en el registro y en asegurar as√≠ su capacidad para ejecutar la garant√≠a hipotecaria. Pero este es un argumento err√≥neo. El registro de la hipoteca es una condici√≥n necesaria de la transacci√≥n; sin √©l no hay hipoteca ni compra de vivienda. Por tanto, los gastos asociados al registro de la hipoteca benefician a las dos partes. Esta no es una cuesti√≥n de justicia distributiva, es una cuesti√≥n de asignaci√≥n de gastos necesarios para la transacci√≥n que no debe preocupar a la judicatura. Prestamistas y prestatarios tienen todos los incentivos para llegar a un acuerdo sobre la asignaci√≥n de estos gastos. Lo que importa no es qui√©n paga qu√©, sino que despu√©s de esta decisi√≥n las dos partes obtengan el margen y la satisfacci√≥n suficientes para inducirles a realizar la transacci√≥n. Si adem√°s el mercado de hipotecas es competitivo, la decisi√≥n libremente alcanzada por las partes ser√° econ√≥micamente justa.

No hay raz√≥n pues para que la justicia intervenga en el se√Īalamiento de qu√© parte debe ser el sujeto pasivo del impuesto sobre Actos Jur√≠dicos Documentados, ni en la asignaci√≥n de los gastos necesarios para que la transacci√≥n se realice. O dicho de otra forma, si ambas cuestiones est√°n ya determinadas, no hay raz√≥n para cambiarlas.

Y todav√≠a menos sentido tiene cambiarlas si para ello se incurre en una situaci√≥n de retroactividad. Porque entonces, lo que era una sentencia innecesaria pero neutra en lo que a sus efectos econ√≥micos se refiere, se convierte en una decisi√≥n judicial da√Īina para la econom√≠a, para los bancos y para los ciudadanos interesados en comprar una vivienda.

Devolver a los prestatarios lo pagado por el impuesto sobre Actos Jur√≠dicos Documentados durante los √ļltimos cuatro a√Īos y cargarlo a los prestamistas ser√≠a un desprop√≥sito. No solo por los efectos redistributivos entre prestatarios pasados, prestatarios futuros y bancos, sino por el mayor volumen total de la exacci√≥n por el impuesto sobre Actos Jur√≠dicos Documentados, que elevar√≠a los efectos distorsionadores sobre la econom√≠a.

Querer deshacer operaciones fiscales pasadas en las que ha intervenido el mercado es extremadamente complejo. La primera dificultad sería que los prestatarios pasados, que estarían perfectamente en paz con los bancos, verían como caída del cielo una compensación totalmente inesperada, mientras que los prestatarios futuros se enfrentarían a hipotecas muy caras a causa del pago por parte de los bancos no solo del impuesto por Actos Jurídicos Documentados corriente sino también del impuesto extraordinario para financiar la compensación a los prestatarios pasados. Y la segunda sería que los bancos, que ya habían soportado parte de los efectos económicos del impuesto por Actos Jurídicos Documentados cuando los prestatarios eran los sujetos pasivos, ahora volverían a ser penalizados con este impuesto extraordinario. Frente a los prestatarios futuros y los bancos, los prestatarios pasados serían los grandes beneficiarios.

Además, el mercado inmobiliario sufriría de forma significativa, con hipotecas más caras y con la consiguiente caída de la demanda de viviendas. La recaudación obtenida iría al Estado y este aspecto no debe ser motivo de especial preocupación. Pero las compras frustradas de viviendas por parte de los ciudadanos, la menor demanda de trabajadores del sector de la construcción, los menores efectos multiplicadores sobre otras áreas de actividad y el menor beneficio obtenido por los bancos serían, todas ellas, pérdidas económicas insalvables.

Antoni Zabalza es catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia y fue secretario de Estado de Hacienda.

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