El precio de la vivienda de segunda mano en España está a 2.262 euros el metro cuadrado. En el 2010 descendió un 3,8%, que unido a una inflación del 2,3%, indica que la bajada real en el precio de los pisos en el último ejercicio fue del 6%. El inmobiliario es un sector muy importante en la economía española dado que constituye una parte importante de la industria de la construcción, que hoy por hoy es la que mueve la economía, tanto en los periodos de vacas gordas como en el de las flacas. Además, a todos nos afecta, pues todos vivimos en un piso que, sea nuestro o no, tenemos que pagar. Seguir la evolución de este sector es de interés general. Al cierre de cada ejercicio hay una lluvia de datos e informaciones, algunas aparentemente contradictorias. Otras, de fiabilidad cuestionable. En el mismo día un periódico puede decir que el precio de la vivienda en Barcelona sube un 2%, y el periódico de al lado decir que baja un 2%. ¡Y los dos tienen razón! Uno puede estar refiriéndose a la ciudad de Barcelona y el otro, a la provincia. Uno puede estar refiriéndose al último trimestre y el otro, al último año. O bien unos hablan de compraventa y otros, de alquileres.
En el IESE procesamos cada mes los precios de aproximadamente 250.000 viviendas de segunda mano que están anunciadas en el portal inmobiliario Fotocasa.es, y trimestralmente sacamos un informe. Publicamos cada mes el precio promedio en toda España, en cada una de las 17 comunidades autónomas, en las 50 provincias, en casi 300 municipios y en los distritos de Madrid, Barcelona y Valencia. Lo hacemos desde enero del 2005, por lo que esos informes dan una visión muy precisa y sin ambigüedades de la evolución de los precios de la vivienda de segunda mano.
En enero del 2005 el precio medio en España era de 2.400 euros el metro cuadrado. Fue subiendo de modo constante hasta alcanzar un máximo de 2.952 euros en abril del 2007 y a partir de entonces fue decayendo cada mes paulatinamente hasta llegar a los 2.262 euros en este último diciembre. Es decir, una caída del 23% desde su máximo hace tres años y medio. Dicho de otro modo, una vivienda tipo, de 90 metros cuadrados costaba en su momento más álgido unos 265.000 euros y ahora vale poco más de 200.000. Los precios actuales están bastante por debajo de los de hace seis años. En la época de bonanza subían a razón de 20 euros el metro cuadrado cada mes. A partir del 2007 empezaron a declinar, también a razón de 20 euros cada mes durante dos años, el tercer año disminuyeron unos 10 euros mensuales y últimamente están bajando alrededor de 6 euros por mes.
La evolución de los precios de los pisos es muy lisa y fluctúa poco. Los precios tanto suben como bajan lenta pero constantemente. No es como el mercado bursátil. Las decisiones de compra y venta de acciones se toman casi instantáneamente, por eso la bolsa está continuamente subiendo y bajando. Sin embargo, tomar y ejecutar decisiones de compra y venta de pisos requieren meses, por lo que los precios se mueven muy lentamente.
Respecto al volumen de venta, en la época de bonanza en España se vendían en torno a 240.000 viviendas de segunda mano cada trimestre. En promedio, desde que el inmueble se ponía en venta hasta que se vendía pasaban menos de dos meses y medio. Actualmente, en España se venden unos 100.000 pisos al trimestre y también en promedio se requieren unos siete meses para cerrar el proceso. Pero esta cifra es una media. Hay pisos que se venden muy rápidamente. Si usted de verdad quiere vender una propiedad, si baja el precio suficientemente lo conseguirá en menos de un mes.
Todo lo dicho hasta ahora son cifras tipo para toda España, y ya se sabe, hay mentiras, mentiras grandes y estadísticas, y estos datos esconden una gran diversidad en toda España. Desde los 1.735 euros el metro cuadrado de Huelva hasta los 5.445 de San Sebastián. Desde el 4% que crecieron los pisos en Palma hasta el 7,6% que bajaron en Guadalajara. Por cierto, y para informar al lector, en Barcelona el precio está a 4.066 euros el metro cuadrado después de haber bajado un 1,9% el año pasado, mientras que en Madrid está a 3.503 euros tras un descenso anual del 4,4%.
Todo hace pensar que, terminadas las exenciones fiscales para la adquisición de vivienda habitual, van a seguir disminuyendo las ventas de viviendas y los precios seguirán bajando, quizá ahora otra vez a tasas de entre 10 y 20 euros por mes. Como los precios de los pisos tienen una gran inercia y no hay sorpresas importantes de un mes para otro, no podremos decir que vuelve la alegría al sector inmobiliario hasta que los precios empiecen a estancarse y dejen de bajar, hasta que empiecen a necesitarse menos de siete meses para cerrar una operación y hasta que no repunte el número de transacciones por mes. Estos son tres indicadores que hay que seguir para intuir cuándo cambia el ciclo. Creo que aún queda mucho tiempo.
Si bien el mercado de compraventa se estanca, el de alquileres va al alza, aunque sus precios también bajan paulatinamente.
Miguel Ángel Ariño, profesor del IESE. Universidad de Navarra.