Un personaje del O'Donnell de la cuarta serie de los Episodios Nacionales —sea don Mariano Centurión— se pasea por los lugares por los que discurre la trama de la novela: de la calle del Turco a San Carlos, de la plaza de santo Domingo a Lavapiés: al final, Madrid todo. Es la España del «gobierno largo» y se abre el año 1861, en parte parecido y distinto en parte a tantos otros de nuestro torturado siglo XIX. Polemizan los partidarios de Espartero, criticados en el periódico clandestino El Padre Cobos, con aquellos otros que se han acomodado a la Unión Liberal, a su vez satirizados en el semanario La Flaca; en los cafés se comentan los avatares del tratado de Wad-Ras, firmado hace unos meses y que clausura la campaña de África; los cesantes lamentan su situación y quienes arriban a la Administración cuentan los reales de sus haberes; circulan los chismes de palacio: la Reina, don Francisco de Asís, sor Patrocinio…
Pero, bajo las noticias de la «rabiosa» actualidad en la superficie, otras corrientes, silenciosas, lentas, poderosas, van fluyendo por debajo y arrojando sus frutos: el plan Pidal, con su pléyade de institutos de bachillerato y la reforma de la enseñanza universitaria. Más recientemente, la Ley Moyano, que traza las líneas fundamentales de la instrucción pública. La desamortización de Madoz, que ya había declarado en venta todos los bienes en manos muertas que no lo hubieran sido en las anteriores desamortizaciones, provoca el nacimiento, los brotes de una burguesía enriquecida por su adquisición y por el fomento de grandes obras públicas. Y desde 1855 viene trabajando con discreción una comisión de juristas para redactar una ley de aseguramiento de la propiedad territorial, cuyos trabajos concluyeron en 1859 y se convierten en Ley Hipotecaria precisamente el 8 de febrero, estableciendo el Registro de la Propiedad, cuyo sesquicentenario por tanto celebramos hoy.
Al cumplirse los cien años de esta Ley, don Ramón de la Rica y Arenal trajo a colación la indicación de Ortega en Goethe desde dentro. ¿Estamos para centenarios?; porque, si en las fiestas del centenario el rico heredero repasa complacido el tesoro que un siglo ha ido destilando, es triste y depresivo repasar un tesoro de monedas depreciadas.
La promulgación de la Ley Hipotecaria suple el fracaso de la codificación civil de 1851 y funciona, tal como se reconoció después, como verdadero «código de la propiedad territorial, dictado con carácter de generalidad para toda España». Y, además, desencadena en los veinte años siguientes un torrente de leyes particulares: registro civil, montes, ferrocarriles, municipal, notariado, administración y contabilidad de la hacienda, aguas, matrimonio civil, propiedad intelectual, expropiación forzosa… Todas estas normas se imponen sobre el piélago insoluble de costumbres, fueros y prácticas locales características del Antiguo Régimen. Y se hace a sabiendas, pues en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria se sentencian las antiguas leyes como «condenadas por la ciencia y la razón». Y con la creación en 1872 del Banco Hipotecario se genera la unidad de mercadode la incipiente movilización de los capitales asegurados con garantía real.
No fue fácil la andadura de la Ley. Desde sus inicios encontró una serie de factores que trataron de impedir que desplegara su eficacia modernizadora: propietarios que carecían de título, usureros, juristas que permanecían en la mentalidad tradicional de la teoría del título y del modo en una sociedad que transitaba de lo exclusivamente agrario a una incipiente industrialización en algunas regiones, antiguas costumbres que desaparecían o se debilitaban, poseedores por la fuerza de los hechos a quienes no interesaba una calificación jurídica de su situación, titulares de derechos privada y secretamente documentados, corporaciones públicas que obtenían ingresos fiscales de los inmuebles sin necesidad de darlo a conocer públicamente, beneficiarios de cargas reales clandestinas e irredimibles que rezumaban, aún en mitad del siglo XIX, aroma feudal: censos, foros, servidumbres perpetuas, patrimonios amortizados indefinidamente…
Otra oposición provino de las mismas instancias públicas, recelosas de la aparición en el aparato del Estado de un ámbito de autonomía funcional; a ellas van dirigidas las palabras de la Exposición de Motivos de la Ley: «Lo que a derechos civiles se refiere no puede, con arreglo a nuestra legislación política, estar subordinado a las autoridades del orden administrativo…». Y es que la tentación de interferir en la independencia del registrador al calificar conforme a la ley es un hecho que reaparece periódicamente: desde la contrarreforma de 1869, que pretendió sustituir la fe pública registral por la purga de documentos, hasta las más recientes —y afortunadamente derrotadas por el Tribunal Supremo— apelaciones a doctrinas «vinculantes», que se sobrepondrían a la misma Ley en el sistema de fuentes del Derecho. A pesar de todo ello, la larga marcha hacia la seguridad jurídica y la transparencia ganó la partida, y en la actualidad ya está asentado un registro de derechos que asigna públicamente y con carácter oficial las titularidades reales, prevaleciendo los efectos respecto de todos (erga omnes) sobre los pactos entre los interesados (inter partes). En esta tarea debe reconocerse un papel fundamental a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que, con una jurisprudencia progresiva (así recientemente en sus sentencias de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007), antepone el valor constitucional de la seguridad jurídica general, basada en la confianza y la buena fe, a los avatares particulares de cada caso entre los contratantes.
A fecha de hoy, el montante del saldo vivo de crédito hipotecario protegido en el registro español es superior a nuestro producto interior bruto. A diferencia de otros países de nuestro círculo de cultura política y económica, en donde se ha llegado hasta el embargo judicial de viviendas por supuestas deudas hipotecarias, sin que existiera hipoteca alguna, el sistema registral español ha aguantado el vendaval de la crisis económica sin que se cuestionen en ningún momento sus pronunciamientos. Al sufrimiento de muchas personas para pagar los créditos que asumieron en época de prosperidad no se ha añadido así una litigiosidad que agrave los problemas que ya genera de suyo la propia situación. Los principios de nuestra Ley fueron también recogidos en las repúblicas que conforman la comunidad iberoamericana de Derecho, y aquellos de entre ellas que han sabido impulsar el sistema se cuentan entre las economías emergentes del continente. Muy señaladamente, Brasil y Chile.
España, en estos inicios del año 2011, tiene una faz muy diferente de la de la época de la corte isabelina. Tiene en común con ella la superficialidad —el «presentismo»— de algunos de los debates que ocupan la plaza pública: banalidad de muchos de los espacios en los medios de comunicación, personalismos políticos, impremeditación y ligereza en algunas decisiones públicas y privadas; pero también necesidad de acometer reformas en la estructura general de la enseñanza, el sistema financiero, la organización territorial del Estado. Frente al ruido de lo instantáneo, también hoy sigue trabajando silenciosamente (es necesaria una efeméride para que sea noticia) una ley que ha conseguido, en la continuidad de su razón de ser, a través de los distintos regímenes políticos que se han sucedido, la depuración de un sistema mundialmente reconocido e imitado.
Por eso cuando hoy, en torno a la figura de S. M. el Rey, conmemoremos este día, debemos rendir un homenaje a quienes en las destartaladas oficinas administrativas del Madrid galdosiano dedicaron una porción de sus vidas a la edificación de un modelo registral cuyos frutos de prosperidad, con las debidas adaptaciones, alcanzan hasta hoy. Moderados que citaban a Balmes o a Donoso Cortés junto a progresistas imbuidos de filosofía krausista fueron capaces de superar sus diferencias personales y trabajar con la mirada puesta en un horizonte más lejano que el de su propia existencia.
Por Alfonso Candau Pérez, decano de los registradores de España.