Los objetivos principales que guíen la actuación de las administraciones en las políticas de urbanismo y vivienda deben tener su centro en el ciudadano y su calidad de vida. Y no cabe duda que una de las preocupaciones que con más intensidad muestran los españoles se centra en la grave dificultad de acceso a una vivienda debido a su elevado precio.
¿Pero qué hay detrás de esta subida? Varios factores explican esta situación: el fuerte incremento de la demanda por el aumento de población, en buena parte inmigrante; la demanda exterior; el crecimiento rápido de las llamadas familias monoparentales; los cinco millones de nuevos empleos generados durante la etapa del Gobierno popular que incentivan la emancipación familiar, o el precio del dinero. A esta explosiva demanda la oferta responde ahora, restableciendo poco a poco un cierto equilibrio que explica la progresiva moderación de los precios.
Esta situación de una fuerte demanda y una lenta reacción de la oferta, con el consiguiente incremento de los precios, poco o nada tienen que ver con lo que generalmente se denomina especulación o con posibles corruptelas urbanísticas, aunque éstas puedan contribuir a oscurecer un mercado que debería ser más claro y transparente.
Para lograrlo es preciso alcanzar un equilibrio entre la potestad administrativa en la ordenación urbanística y la necesaria y saludable iniciativa privada. No existen varitas mágicas que acaben con actuaciones irregulares en materia urbanística. La mejor receta son leyes claras, eficaces y estrictas, que impulsen una mayor competencia e iniciativa de la sociedad y, por supuesto, actuar siempre bajo el principio ético de honradez personal como administrador de unos recursos que son de los contribuyentes.
Pero el deseable equilibrio en materia urbanística puede romperse ante la tentación de los poderes públicos, agravada por las dificultades financieras municipales, de abusar del exceso de intervencionismo, burocratización y discrecionalidad, auténtico caldo de cultivo del oscurantismo urbanístico, que puede distorsionar en alguna medida el funcionamiento del mercado de la vivienda y suelo.
Corresponde a comunidades autónomas modernizar las leyes de suelo vigentes bajo unos criterios de máximo respeto medioambiental, transparencia y agilidad en el proceso urbanístico, así como garantía de la seguridad jurídica para los propietarios del suelo y de las viviendas, a los que injustamente se trata de asimilar como especuladores sin parar a reflexionar que millones de españoles han adquirido una vivienda con mucho esfuerzo.
Es necesario un modelo que incentive el mayor protagonismo del ciudadano y las empresas frente a políticas que pretenden que la Administración se entrometa en todo lo relativo al suelo y la vivienda, asfixiando la libertad del individuo incluso para decidir qué debe hacer con una vivienda de su propiedad.
La Comunidad de Madrid puede servir de ejemplo de cómo al desarrollar una política equilibrada se obtienen resultados más que esperanzadores. Durante los últimos tres años ha liderado en España, tanto en términos absolutos como relativos, la construcción de vivienda protegida. Madrid ha logrado por vez primera que uno de cada tres pisos que se inician en la región sea de protección. En tres años se están construyendo 60.000 pisos protegidos, facilitando con un plan de vivienda real y efectivo la intervención de la iniciativa privada. Visto con perspectiva nacional, uno de cada cuatro pisos protegidos que se construyen hoy en España se levanta en la región madrileña.
Para mejorar esta política de suelo y vivienda hemos impulsado una nueva normativa que ha quedado plasmada en un anteproyecto de ley, cuya tramitación por prudencia jurídica deberá esperar a la aprobación definitiva de la ley de suelo estatal en marcha, que, por otra parte, no parece caminar en la buena dirección.
En el proceso urbanístico se precisan luz y taquígrafos. Hay que dotar a los trámites urbanísticos de la máxima transparencia para que el control ciudadano del urbanismo sea real y se permita su participación plena. Con ello, además, eliminamos todo tipo de oscurantismo y opacidad en la aprobación de planes generales o convenios urbanísticos. Por ello, la futura ley exigirá que en la página web oficial autonómica se vuelque el contenido de todos los planes y convenios, así como que éstos se sometan a información pública, actuará como garantía para el ciudadano y la defensa del interés general.
En este esfuerzo por la transparencia es fundamental una adecuada regulación de los convenios urbanísticos entre ayuntamientos y particulares, terreno en el que la Comunidad de Madrid ha tomado ya medidas en la ley de medidas fiscales para 2007.
Pero junto a la transparencia debe sumarse la agilidad en todo el proceso urbanístico. Es imprescindible simplificar los complejos trámites urbanísticos, reducir y eliminar innecesarias intervenciones administrativas, rebajar la alta dosis de discrecionalidad administrativa en la gestión del suelo, y así lograr una mayor seguridad jurídica que beneficie a administraciones, propietarios y particulares. No entra dentro de una gestión moderna propia del siglo XXI el que un suelo declarado urbanizable tarde ocho años en poder disponer de viviendas, lo que, como auténtico factor de retención de suelo, acaba encareciendo los costes finales amén de la frustración del ciudadano que ve alteradas sus expectativas personales de emancipación y disfrute de una vivienda.
En resumen, la apuesta por una mayor agilidad y transparencia en un proceso urbanístico que, con reglas claras y poco intervencionistas, debe facilitar el acceso a una vivienda a miles de ciudadanos que lo están demandando y que tienen derecho a disfrutar de ella a precios asequibles que no incorporen ni actuaciones especulativas ni burocracias injustificadas. Todo ello bajo el criterio primero e imprescindible de que el urbanismo debe estar supeditado al medio ambiente.
Mariano Zabía Lasala, consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.