El mes pasado, un ex ministro de gabinete zimbabuense fue arrestado por vender ilegalmente terrenos rurales públicos. Unos cuantos días antes, una corte malaya sentenció a cárcel al ex presidente de la estatal agencia anticorrupción de desarrollo de tierras. Y en enero, el gobierno estonio colapsó entre acusaciones de tratos inmobiliarios corruptos. Todos estos acontecimientos recientes subrayan la creciente pero descuidada amenaza de la corrupción relacionada con los registros de propiedad de bienes raíces.
Este tipo de corrupción puede prosperar en países que no estén preparados para manejar el aumento de la demanda de terrenos que acompaña al crecimiento económico y demográfico. La gobernanza de los bienes raíces en estos países –instituciones, policías, normas y registros de administración de los derechos y usos de las tierras- está subdesarrollada, lo que socava la seguridad de los derechos a la propiedad de los ciudadanos y hace posible su apropiación por quienes tengan los contactos correctos.
Por ejemplo, en Ghana el gobierno mantiene registros de propiedad de apenas un 2% de las tierras que están actualmente en funcionamiento; la propiedad del resto está en gran medida indocumentada. En la India, hasta hace poco estos registros se mantenían en pilas de papeles desorganizadas en oficinas del gobierno.
En tales circunstancias, la corrupción se vuelve un negocio relativamente fácil y lucrativo. Después de todo, si la mantención de registros no existe o es caótica, ¿quién puede identificar con certeza al dueño legítimo de un terreno? Como lo expresaran hace una década en un informe la Organización para la Alimentación y la Agricultura de las Naciones Unidas y Transparencia Internacional, “donde la gobernanza de la tierra es deficiente a menudo surgen altos niveles de corrupción. Esta corrupción es omnipresente y difícil de controlar con eficacia”.
En términos globales, una de cada cinco personas dice haber pagado un soborno para acceder a servicios de administración de bienes raíces. En África dos de cada tres personas creen que los ricos tienden a pagar sobornos o usar sus conexiones para apropiarse de terrenos. La incertidumbre sobre los derechos de propiedad puede afectar la seguridad de la vivienda: cerca de mil millones de personas en todo el mundo dicen esperar que los expulsen de sus casas en los próximos cinco años.
Inevitablemente, los marginados y los vulnerables son los más afectados, ya sea a través de la expulsión de viudas de sus hogares por especuladores o comunidades completas sujetas a desalojos masivos por las empresas inmobiliarias. Asimismo, la debilidad de los derechos de propiedad y la corrupción generan conflictos dentro de las propias comunidades, como en Kenia, donde los partidos políticos, esperando ganar votos, prometen a sus partidarios tierras ya ocupadas.
Pero hay razones para albergar esperanzas. La actual revolución de las tecnologías de la información y las comunicaciones ofrece oportunidades sin precedentes para digitalizar y abrir los registros de propiedad de bienes raíces. Hacerlo aclararía los derechos de propiedad de cientos de millones de personas a nivel mundial y limitaría el margen de acción de las prácticas corruptas.
Si instituciones sólidas mantienen derechos de propiedad fiables, no solo se fortalecerá la seguridad de la vivienda sino también se elevarán las perspectivas económicas de los países, porque la gente gana la confianza necesaria para invertir en tierras y negocios, y las compañías y personas individuales pueden usar sus propiedades como garantías para tener acceso al crédito. Más todavía, la seguridad en los derechos permite a los gobiernos aumentar sus ingresos al recaudar impuestos a la propiedad. Y si se puede acceder con facilidad a los registros de propiedades para su inspección, los gobiernos poder ser llamados a rendir cuentas, los derechos de propiedad y uso se pueden proteger más fácilmente, y los mercados correspondientes se vuelven más justos y dinámicos.
Dados los beneficios de tener registros de tierras abiertos con acceso digital, no debería sorprender el que varios países, como India, Bangladesh, Sri Lanka y Mauricio, estén digitalizando sus registros de tierras o hayan completado ese proceso hace poco tiempo. Otros gobiernos que busquen reducir la corrupción y hacer que el desarrollo sea más inclusivo pueden seguir cuatro recomendaciones, recogidas en un nuevo informe de la agencia de desarrollo alemana GIZ y un webinar relacionado, llamado Land Portal, para la documentación, digitalización y apertura de sus propios registros.
Para comenzar, antes de la digitalización es necesario verificar y actualizar los registros de propiedad existentes. Solo se perpetuará el problema si se digitalizan registros en papel imprecisos o incompletos que puedan existir en los distintos espacios.
Las autoridades además deberían asegurar la participación activa de mujeres y grupos en desventaja. Si bien un sistema que funciona bien para los vulnerables también lo hará para que cuentan con buenos contactos, a menudo no es así a la inversa. Estos grupos en desventaja deben desempeñar un rol activo no solo en la recopilación de datos (para desarrollar confianza y participación), sino también en la creación y evolución del sistema mismo de los registros de propiedad.
Más aún, para aumentar la transparencia y la lucha contra la corrupción, los datos de propiedad de bienes raíces deberían estar abiertos de manera predeterminada. Toda excepción se debe justificar con claridad como necesaria para proteger a los vulnerables. Y si bien un enfoque así podría conllevar riesgos, estos se pueden manejar; por ejemplo, haciendo que los nombres de las personas vulnerables estén disponibles solamente para autoridades de gobierno por encima de un cierto rango.
Por último, los sistemas se deberían ajustar a su propósito y su contexto. Por sí mismas, las actuales posibilidades tecnológicas no deberían dictar el diseño de los sistemas de datos de propiedad abiertos. En su lugar, los gobiernos deberían establecer sus objetivos y prioridades, y crear un sistema de datos de propiedad abiertos que responda a sus necesidades. También es importante reconocer que el contexto es relevante: lo que funciona en un lugar puede no hacerlo en otro.
No hay duda de que los sistemas de datos de propiedad abiertos no son la panacea. No garantizan la transparencia ni la rendición de cuentas. Pero los gobiernos de avanzada deberían adoptarlos como herramientas cruciales en el proceso de erradicar la corrupción y proteger los derechos de propiedad de todos los miembros de la sociedad.
Tim Hanstad, CEO of the Chandler Foundation, is Co-Founder of Landesa and a Skoll Social Entrepreneur Awardee. Traducido del inglés por David Meléndez Tormen.