El sector inmobiliario chino es motivo de preocupación desde hace varios años: la escalada de precios de las propiedades hace temer un sobrecalentamiento del mercado de la vivienda. Pero la campaña del gobierno para dominar el riesgo en el sector y contener la subida de precios parece estar, finalmente, surtiendo efecto. Ahora el peligro es otro: que se produzca un derrumbe del mercado inmobiliario y arrastre consigo las perspectivas económicas de China.
En su intento de controlar la suba de precios, el gobierno chino aplicó nueve políticas distintas, que en algunos casos fueron ineficaces. Aunque medidas como la aplicación de límites a las hipotecas para la compra de la primera vivienda y requisitos de residencia mínimos para adquirir propiedades en ciudades de primer nivel como Beijing o Shanghai ayudaron a contener la demanda, las tácticas de control de la oferta, como limitar el crédito a empresas constructoras y establecer nuevos impuestos a la venta de propiedades, resultaron contraproducentes.
Las falencias de esta metodología impidieron frenar el encarecimiento sostenido de las viviendas en China, y esto alimentó grandes burbujas inmobiliarias, especialmente en las ciudades de primer nivel. En promedio, un residente de Beijing tendría que ahorrar todos sus ingresos durante 34 años para comprar un departamento, mientras que los de Shanghai y Guangzhou deberían ahorrar 29 y 27 años, respectivamente, mucho más que en otras grandes ciudades internacionales.
Ante la perspectiva de que esta tendencia se mantenga, los propietarios prefieren no vender sus inmuebles, aun cuando los alquileres equivalen a menos del 2% del valor de mercado. Pero la actual desaceleración del sector inmobiliario invita a reconsiderar esta estrategia de inversión.
En los primeros cuatro meses de 2014, las ventas de viviendas registraron una caída interanual del 7%, mientras que la construcción de superficie cubierta nueva disminuyó más del 22%. Esto trae consigo un aumento de la presión bajista sobre los precios de las propiedades.
En tiempos normales, esta tendencia sería bien vista tanto por los ciudadanos como por los funcionarios. Pero en momentos en que su economía se debilita, China no puede permitirse una implosión del sector inmobiliario, que aporta al menos el 30% de la cifra de crecimiento total. De hecho, no obstante la voluntad declarada del gobierno chino de sacrificar algo de crecimiento en aras de la reforma estructural y el reequilibrio, un derrumbe del mercado inmobiliario podría trasladarse al sector financiero y provocar un freno al crecimiento mucho mayor que lo aceptable.
Dicho traslado se debería en parte a la forma sumamente problemática en que el gobierno chino encaró la muy postergada liberalización de los tipos de interés. En vez de atacar el problema directamente (elevando los topes a los tipos de interés bancarios), el mercado se liberalizó permitiendo el surgimiento de una próspera banca informal. Esto llevó a la aparición de numerosas instituciones financieras no bancarias (por ejemplo, empresas de gestión patrimonial y proveedores de servicios financieros por Internet) que prometen altos rendimientos para atraer a pequeños inversores. Para colmo de males, en un intento de desapalancar la economía, las autoridades monetarias redujeron la oferta de crédito.
Si bien tanto la liberalización de los tipos de interés como el desapalancamiento son cruciales para la salud de la economía china a largo plazo, el abrupto aumento del costo financiero expulsa del mercado a muchas empresas de bajo riesgo que no pueden ofrecer tasas de rendimiento suficientemente altas. Al mismo tiempo, los constructores que contrajeron grandes deudas con instituciones de la banca informal, creyendo que los precios de las propiedades seguirían aumentando indefinidamente, pueden verse en problemas para devolver los préstamos; una caída abrupta de precios llevaría inevitablemente a que haya impagos. Puesto que el sector informal se financia en gran parte a través del sector formal, podría iniciarse una reacción en cadena que afectaría a todo el sector financiero.
Muchos siguen convencidos de que el gobierno chino podrá evitar que se produzca una gran crisis financiera, ya que cuenta con las mayores reservas de divisa extranjera del mundo y su autoridad es prácticamente ilimitada. Pero en Wenzhou, una ciudad de rápido crecimiento, ya se produjo una crisis financiera como resultado de préstamos incobrables que parece señalar lo contrario, sobre todo porque la economía todavía no está totalmente recuperada. No hay motivos para creer que no pueda repetirse una crisis similar a escala nacional.
Para evitar que eso suceda, el gobierno chino debe adoptar urgentemente medidas anticíclicas. Lo primero es eliminar restricciones innecesarias en el mercado inmobiliario, que generaron graves distorsiones no solo en la economía, sino también en las vidas de la gente, hasta el punto de que haya parejas que se divorcian temporalmente para conseguir el permiso para la compra de un segundo departamento.
En relación con el sector inmobiliario, el gobierno chino lleva mucho tiempo buscando el objetivo correcto con la estrategia equivocada. Es tiempo de adecuar la acción a la intención. De lo contrario, las consecuencias las pagará el sector financiero de China (y finalmente, la economía china en su conjunto).
Yao Yang is Dean of the National School of Development and Director of the China Center for Economic Research at Peking University. Traducción: Esteban Flamini