Mercado de vivienda en alquiler en España

Por Alejandro Inurrieta Beruete, Doctor en Economía por la Universidad Complutense de Madrid, profesor asociado en el Departamento de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad Rey Juan Carlos y asesor del Gabinete del Secretario de Estado de Economía en el Ministerio de Economía y Hacienda. (FUNDACIÓN ALTERNATIVAS, 09/10/07):

Este trabajo aborda el problema de la vivienda en alquiler en España desde una doble Vertiente, teórica y empírica, algo poco habitual en los escasos trabajos sobre este campo en la literatura económica española. El estudio se estructura en cinco grandes apartados. En el primero se aporta una extensa radiografía del mercado de vivienda en alquiler, a partir de dos encuestas, una del Ministerio de Fomento del año 2003, y otra reciente del Ministerio de Vivienda llevada a cabo durante el año 2006. A partir de estos datos se obtienen algunos datos estilizados muy relevantes.

Este trabajo aborda el problema de la vivienda en alquiler en España desde una doble vertiente, teórica y empírica, algo poco habitual en los escasos trabajos sobre este campo en la literatura económica española. El estudio se estructura en cinco grandes apartados. En el primero se aporta una extensa radiografía del mercado de vivienda en alquiler, a partir de dos encuestas, una del Ministerio de Fomento del año 2003, y otra reciente del Ministerio de Vivienda llevada a cabo durante el año 2006. A partir de estos datos se obtienen algunos datos estilizados muy relevantes.

En primer lugar, se constata que el porcentaje de vivienda en alquiler en España es muy exiguo, apenas un 6% sobre el total de vivienda con los datos más recientes, aunque los datos del INE apuntan a un 10%. En segundo lugar, la propiedad de estos inmuebles es mayoritariamente privada, constatándose que su calidad es escasa. En tercer lugar, a diferencia de los principales países europeos, el peso del alquiler social es mínimo, apenas un 1%-2% del total, siendo ésta una de las principales carencias del mercado español. En cuarto lugar, los agentes privados y profesionales, también mayoritarios en los mercados europeos, tienen una escasa presencia en España, en parte por una legislación que dificultaba su desarrollo y que ha sido mejorada notablemente en esta legislatura. Finalmente, se ha puesto de manifiesto la escasez y mala calidad de la información estadística de este mercado, lo que impide un diagnóstico más profundo.

El segundo capítulo aborda, desde una óptica teórica, los determinantes teóricos de la demanda de vivienda en alquiler. La conclusión principal es que la situación del mercado de trabajo y los salarios son los que determinan la formación del hogar, mientras que la elección de la tenencia tiene que ver con los precios relativos, la abundancia de oferta profesional de
alquiler y la fiscalidad.

El tercer capítulo describe profusamente la oferta de vivienda en alquiler en sus tres facetas, alquiler social, mercado profesional y minorista. Las conclusiones principales apuntan a la necesidad de abordar la vivienda en alquiler social como única arma de política social de vivienda. En el campo del alquiler privado profesional se ha avanzado mucho en materia legislativa, en lo que concierne a los fondos de inversión inmobiliaria o a las sociedades de arrendamiento.

Por último, en el apartado del alquiler minorista se ha demostrado que la salida de las supuestas viviendas vacías no supone ninguna mejora sustancial para el mercado. En el cuarto capítulo se analiza el mercado desde la óptica de la demanda de vivienda en alquiler. Las conclusiones principales reparan en tres elementos esenciales. El primero es que por la evolución de los hogares, cada vez más desacoplados de la tendencia demográfica, las necesidades potenciales de vivienda en alquiler son muy grandes. En segundo lugar, la fiscalidad de apoyo a la compra y la inexistencia de apoyos al alquiler explican una parte del sesgo comprador de la sociedad española. En tercer lugar, a partir de la encuesta de vivienda en alquiler, se rompe otro mito ancestral, y es que el alquiler de vivienda es más caro, o al menos igual, que la compra de un inmueble. Los precios medios de alquiler son manifiestamente más bajos que la cuota de una hipoteca media y, además, más estables en el tiempo.

Finalmente, en el apartado de recomendaciones y conclusiones se avanzan las siguientes.

  • En primer lugar, el principal problema del mercado de vivienda en alquiler es de oferta. Faltan viviendas en alquiler, especialmente en el segmento social y profesional. Por ello, se requiere una política social de vivienda tendente exclusivamente a proveer, aunque con gestión privada, viviendas en alquiler, asegurándose su rotación. El criterio de acceso deberá ser principalmente la renta y no los segmentos de edad o género.
  • En segundo lugar, remover todo obstáculo legislativo para que se desarrolle un verdadero mercado profesional de vivienda libre en alquiler, apoyando desde el Estado un tránsito progresivo desde un alquiler social a una vivienda libre. Para ello, son esenciales las figuras de los fondos de inversión inmobiliarios, los REIT y las sociedades de arrendamiento, que, a cambio de una fiscalidad ventajosa, aportan una oferta en cantidad y calidad de vivienda en alquiler que no pueden emular los particulares.
  • En tercer lugar, se concluye que no es necesaria la modificación de la legislación sobre arrendamientos (Ley de Arrendamientos Urbanos), pues en un análisis comparado resulta ser la mejor norma europea, especialmente para el mercado profesional.
  • En cuarto lugar, se demuestra el elevado impacto que tiene la fiscalidad en la elección de tenencia de vivienda, por lo que se recomienda eliminar el apoyo fiscal a la compra o, en su defecto, igualar ese apoyo a los inquilinos, lo que redundaría en un progresivo equilibrio entre compra y alquiler.
  • Finalmente, es clave la mejora estadística de todo lo referente a la vivienda y, en particular, a la vivienda en alquiler para poder desarrollar todos estos cambios con una base numérica más reciente y adecuada.

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