Proporcionar una vivienda decente y asequible es un creciente reto, tanto en las eoconomías desarrolladas como las en desarrollo. Puesto que la demanda supera con mucho la oferta, los efectos adversos (sobre la movilidad, la productividad y el crecimiento) son cada vez más obvios, ahora y en el futuro. Afortunadamente hay maneras de cerrar de manera importante esta brecha, haciendo uso principalmente de métodos de mercado en el nivel municipal.
En todo el planeta, 330 millones de hogares urbanos de ingresos bajos y moderados habitan en viviandas por debajo de los estándares o les cuesta tanto pagar sus hipotecas que deben renunciar a temas esenciales como la atención de salud y la educación. La cifra podría llegar en 2025 a los 440 millones, o cerca de 1,6 mil millones de personas (un tercio de la población urbana mundial), y esto ni siquiera cubre a los más pobres del mundo, que suelen vivir en las periferias de las ciudades, en la calle o como ocupantes, quedando fuera de las estimaciones censales.
Se estima que la inversión necesaria para reemplazar la infravivienda actual y construir las unidades adicionales necesarias para 2025 requeriría una inversión de cerca de $16 billones, una cifra inmensa por decir lo menos. Pero existen cuatro “palancas” clave que la pueden reducir entre un 20 y un 50%, hasta ser asequible (que signifique no más del 30% del ingreso) para los ingresos de los hogares que representan entre 50 y 80% de la renta media en la mayoría de las ciudades.
La primera palanca es un uso más eficiente del suelo: su adquisición como terreno construible en el momento adecuado a un precio razonable tiene el mayor potencial para reducir los costes de la vivienda.
La ubicación reviste especial importancia en los países en desarrollo, donde muchas áreas carecen de servicios básicos de transporte, agua, electricidad e instalaciones sanitarias. Invertir en estas áreas mejoraría y ampliaría el uso del suelo (ya sea liberando tierras sin usar o equipando áreas para que absorban más habitantes), ayudando así a bajar los costes de la vivienda.
De manera similar, las ciudades pueden flexibilizar las restricciones al uso del suelo, como los requisitos de tamaño de cada unidad, para permitir proyectos de mayor densidad y, por tanto, más valiosos. A cambio de dar ese mayor valor a las constructoras inmobiliarias, las autoridades municipales podrían requerir que parte del terreno o una determinada cantidad de unidades se destinen a vivienda asequible. Estos subsidios cruzados elevarían la oferta inmobiliaria en todas las bandas de ingresos, sin coste directo para el público.
El paso final para mejorar el uso de los terrenos es establecer medidas de desestímulo de su acaparamiento. Por ejemplo, China aplica un impuesto al suelo sin usar en aquellos terrenos que antes habían sido estatales si sus propietarios no inician el proceso de desarrollo dentro de un año.
Esto nos lleva a la siguiente palanca clave para ampliar la vivienda asequible: un sector constructor más cohesionado y eficaz. Su estado actual es de una alta fragmentación, lo que impide aprovechar las economías de escala. En gran medida, las constructoras dependen de los mismos métodos que usaban hace 50 años.
Si se estandardizan diseños como la iluminación, la grifería y los suelos, las constructoras podrían reducir los costes y elevar la productividad a medida que los trabajadores se vuelven más expertos en la realización de tareas repetitivas. También se puede ahorrar con la adopción de métodos industriales, como el uso de componentes (por ejemplo, muros y losas de suelo) construidos fuera de obra. Y la mayoría de las constructoras se encuentran a la zaga de otros sectores en términos de adquisiciones y otros procesos. En su conjunto, estas mejoras harían posible reducir los costes de construcción en hasta un 30% y el tiempo de entrega en un 40%.
La tercera palanca clave tiene que ver con las operaciones y el mantenimiento (es decir, todo lo relacionado con la calefacción, la reparación de balsosas rotas, etc.), que representan entre un 20 y un 30% de los costos totales de una vivienda. En este respecto, la mayor oportunidad está en los modos de mejorar la eficiencia energética, en que el aislamiento, las ventanas y otras reformas pueden llegar a ahorrar entre un 20 y un 30% de la energía.
Si las empresas de mantenimiemnto y reparaciones fueran más transparentes y competitivas, y funcionaran a mayor escala, se podría ahorrar más aún. Para tal fin, los organismos públicos podrían certificar y añadir a una lista a los proveedores que cumplen los estándares de calidad, o hacer que los propietarios adquieran consorcios, enfoque que ha ayudado a las entidades de vivienda social del Reino Unido a reducir los costes de algunas unidades en más de un 20%.
La palanca final de la vivienda asequible es un mayor acceso a las finanzas, especialmente para los hogares de menores ingresos, que a menudo enfrentan los mayores precios de las hipotecas, si es que logran acceder a ellas. Para los muchos habitantes del mundo que no tienen acceso a los bancos, no pueden acumular ahorros o establecer un historial de crédito, la única opción es elevadas primas de riesgo para obtener hipotecas con una alta relación entre préstamo y valor tasado.
Para ampliar el acceso a la financiación, los países pueden mejorar las garantías al crear entidades de crédito, poco comunes en los países en desarrollo, y capacitar y certificar a tasadores inmobiliarios. En algunos países, los programas de ahorro colectivo (es decir, sociedades de previsión para los fondos y la construcción) han ayudado a los hogares de bajos ingresos a acumular anticipos, al tiempo que los ahorros conjuntos proporcionan además capital para hipotecas a bajos intereses.
Al mismo tiempo, al reducir los costes de financiamiento de las constructoras, las entidades municipales pueden “bajar el riesgo” de los proyectos, comprometiéndose a adquirir viviendas asequibles o garantizando inquilinos que cumplan con los requisitos. Asimismo, las ciudades pueden simplificar los procesos de aprobación final..
Si se usan sistemáticamente, estas cuatro palancas pueden reducir los costes de la vivienda para quienes más la necesitan, al tiempo que crean un mercado más eficiente que ofrezca más opciones a los hogares de todos los tipos de niveles de ingresos. De hecho, si bien las entidades municipales y nacionales deberán tomar medidas adicionales para dar respuesta a las necesidades de sus ciudadanos más pobres, las ciudades tienen a su disposición potentes herramientas para ir llenando sus carencias de vivienda asequible.
Aunque no hay una sola solución que funcione en todo lugar, estas iniciativas que integran las políticas de uso del suelo y un financiamiento más asequible con esfuerzos por modernizar la construcción y la administración de las viviendas pueden producir avances donde sea que se pongan en práctica.
Charles S. Laven is President of Forsyth Street, an impact investment company, and an adjunct professor of real-estate development at the Columbia University Graduate School of Architecture, Planning, and Preservation. Jonathan Woetzel is a director of the McKinsey Global Institute. Traducido del inglés por David Meléndez Tormen