En este momento en el que se escriben muchos artículos sobre la crisis financiera internacional conviene señalar que quizás tengamos el sistema financiero más sólido del mundo, pero también las familias más endeudadas. En Estados Unidos quiebran los bancos con importante estruendo mediático; aquí lo hacen las familias -pero esto no es noticia, al menos de primera página-. Las quiebras estadounidenses se explican en el fondo porque se concedieron hipotecas valorando las viviendas a precios inflados que no iban a poder pagarse a no ser que el precio creciera indefinidamente y los tipos de interés se mantuvieran siempre muy bajos. Pero si en España se ha actuado igual, ¿por qué aquí no quiebran los bancos?
Si una familia en EEUU deja de pagar la hipoteca le embargan la casa y queda saldada la deuda; si una familia española deja de pagar la hipoteca, el banco le embarga la casa y si la subasta de la vivienda no alcanza para cancelar la deuda le embarga mes a mes el salario hasta que se paga la deuda por completo. Por este motivo, es mucho más difícil que los bancos y cajas españoles quiebren. En nuestro país, cuando las familias se ven ahogadas por la deuda y ya no pueden hacer frente a la hipoteca, recurren a los padres, hermanos o amigos para seguir pagando, porque la alternativa es todavía más desoladora. Por este motivo también, las quiebras de las familias no se perciben tanto en el índice de morosos como en el número de hogares que no llegan a fin de mes.
Cuando se concede un crédito hipotecario, valorar adecuadamente la vivienda entraña riesgos, pues su precio puede variar a lo largo del tiempo, afectando a las posibilidades de recuperar el crédito. En las economías modernas es el sistema financiero, y no las familias, la organización especializada en la gestión del riesgo y, en consecuencia, en la valoración adecuada de las viviendas hipotecadas. Por hacer bien esta tarea, sus directivos y ejecutivos reciben altísimos salarios y primas, y sus accionistas grandes dividendos. Pero los bancos y cajas de ahorro españoles no gestionan este riesgo sino que lo trasladan a las familias, exigiéndoles garantías excesivas que pueden llegar a ser abusivas. Tampoco las autoridades públicas juegan un papel honesto, y ni el ministro de Economía ni el gobernador del Banco de España utilizaron los mecanismos a su alcance para limitar el endeudamiento durante la bonanza. Ni siquiera avisaron a las familias trabajadoras de que se estaban endeudando por unos precios de la vivienda extraordinariamente altos (inflados por la especulación) a unos tipos de interés extraordinariamente bajos (negativos en términos reales). De hecho, hasta dudaron de la existencia de una burbuja inmobiliaria cuyo pinchazo hubiese desinflado el crecimiento económico antes de tiempo.
En este contexto, las empresas que tasan las viviendas cuando se concede un crédito hipotecario -que son propiedad de los bancos- las valoraban según su valor especulativo y no en función de su precio histórico o razonable. El resultado fue un aumento en el número de hipotecas concedidas (con esas valoraciones no era necesario haber ahorrado previamente la entrada) y un incremento de la deuda por hipoteca (se estiraban los plazos de amortización para que la cuota fuera atractiva, al menos, a corto plazo), produciéndose un aumento extraordinario del negocio de los bancos y cajas de ahorros que, además, quedan asegurados por muchos años.
El sistema de intereses sobre el que se basó el modelo de crecimiento de los últimos años era ciertamente perverso pues muchos agentes económicos tenían incentivos para apoyar y provocar la subida continuada del precio de la vivienda. Los propietarios del suelo ganaban con la recalificación, los promotores e inmobiliarias con la construcción y venta de las viviendas, las Administraciones Públicas con el aumento de la recaudación, y las entidades financieras ganaban por ambos lados: con las hipotecas a los compradores y con los créditos a las constructoras e inmobiliarias. Algunos pueden pensar que no existe una correlación entre el comportamiento de estos agentes y el valor de la vivienda, pero algo habrán tenido que ver, pues su precio se triplicó en términos nominales en el periodo 1997-2007.
Muchos ciudadanos de a pie se endeudaron para acceder a un bien tan básico como una vivienda donde vivir. Pero, además, otros quedaron deslumbrados por este crecimiento artificial de la riqueza, y el ambiente general de euforia les indujo a consumir más, animados por lo que en ese momento se presentaba como una revalorización exponencial y continua en el precio de sus casas. Muchas familias pagan ahora su exceso de confianza con la caída del precio de la vivienda y el aumento de los tipos de interés; pero pagan también el mal funcionamiento del sistema bancario, pues el coste de sus hipotecas y créditos de consumo se revisa con el interés al que los bancos se prestan dinero (euribor) que, como resultado de sus malas prácticas, ha aumentado muy por encima del interés que pagan estos mismos bancos por el dinero que toman prestado del Banco Central Europeo. El euribor está 1,2 puntos por encima del tipo de intervención, lo que incrementa la factura global por intereses hipotecarios en 10.000 millones anuales.
Los avisos a la prudencia que se realizaron desde organizaciones como Comisiones Obreras durante la etapa de crecimiento denunciando este modelo, fueron ignorados y calificados de agoreros. La experiencia merece una reflexión detenida sobre un modelo de crecimiento apoyado en el aumento artificial y desmesurado del precio de un bien básico, la vivienda, que si bien durante años solo mostró las ventajas, en su desplome enseña su peor cara y el reparto desigual de beneficios y pérdidas. La política de expansión indefinida de las ciudades, o en términos coloquiales de alicatar el campo y la playa, ha tenido consecuencias negativas y, aunque no es el objeto de este artículo, no se debe olvidar a las personas que no pueden acceder a una vivienda o los efectos negativos que el elevado precio del alquiler pagado por personas y empresarios repercute sobre el índice general de precios.
¡Qué buenos dividendos hubiera rentado contar con una ambiciosa política pública de alquiler para limitar el crecimiento de los precios! Desgraciadamente, ahora, con una posible caída del precio medio de la vivienda del 30% y préstamos hipotecarios en vigor por un valor equivalente al PIB anual, el coste de la burbuja inmobiliaria puede situarse en torno a los 300.000 millones de euros. Este agujero en la valoración real de las viviendas va a ser sufragado íntegramente por las familias hipotecadas y tendrá como principales beneficiarios a todos los componentes de la cadena que se lucraron en el proceso, entre los cuales está la banca.
La crisis de España tiene visos de ser más larga y profunda que la norteamericana, pues la falta de competitividad de nuestra economía -debida en buena medida a la concentración de la inversión en operaciones inmobiliarias con rentabilidades deslumbrantes durante más de una década- está unida a las averiadas posibilidades de consumo e inversión de las familias, que estarán hipotecadas durante muchos años (25 de media en las hipotecas concedidas los últimos cuatro años). El agujero provocado por la sobrevaloración de las viviendas que permitió el enriquecimiento de algunos en el pasado y que seguirá explicando los beneficios bancarios en el futuro, se va a extender por la red familiar como una mancha de aceite sin posibilidad de que se redistribuyan esas pérdidas, salvo que se aborde el debate, no para abrir un paréntesis en la economía de mercado sino, precisamente, para todo lo contrario, para que ésta entre en el sistema financiero español y asuma los riesgos que le corresponde gestionar.
El sistema financiero ayuda al desarrollo de la actividad productiva haciendo fluir la liquidez y valorando adecuadamente los riesgos, de manera que disponer de un sistema bancario eficiente es un objetivo deseable. El español ha mejorado significativamente con el paso de los años, pero las crisis siempre han sido momentos para introducir cambios que refuercen la confianza de los ciudadanos en el sistema; un elemento clave para su sostenimiento. Así, merece la pena reflexionar sobre la oportunidad de adoptar medidas que le hagan más responsable en el futuro en la tasación del valor de la vivienda. Entre ellas, se podrían establecer sólo garantías reales (la vivienda) y no personales (el salario y resto del patrimonio) cuando se concede una hipoteca. También sería posible limitar el número máximo de años para su amortización y, por qué no, una intervención drástica de la autoridad reguladora cuando el ritmo de crecimiento del endeudamiento sea desenfrenado en un corto periodo de tiempo, mediante la imposición de coeficientes de reservas, porque, como se ha demostrado, el coyuntural incremento en el valor de los inmuebles en manos del público no es ninguna garantía de que el mercado funcione correctamente.
Asimismo, parece razonable evaluar la posibilidad de que en el futuro la revisión de los créditos hipotecarios se realice con el tipo de intervención del Banco Central Europeo en lugar del euribor, para no trasladar el coste de los fallos en la gestión bancaria a los prestatarios. En cuanto al agujero en el presupuesto de las familias generado por el estallido de la burbuja inmobiliaria, parece razonable plantearse, una vez se resuelva en el futuro el problema de liquidez del sistema financiero internacional, la oportunidad de establecer algún mecanismo para compartir costes y que no sea sólo el ciudadano quien asuma las cargas derivadas del proceso especulativo. Porque, si bien es cierto que en última instancia es el comprador quien decide realizar la adquisición de una vivienda y en el contrato asume un valor de la misma, también lo es que se trata en un bien básico y que en España el alquiler no es siempre una fórmula alternativa a la propiedad.
El reparto de estos costes no parece razonable repercutirlo sobre el conjunto de los ciudadanos, pero tampoco parece apropiado no sacar conclusiones de lo ocurrido y que los principales beneficiarios de la burbuja inmobiliaria no reciban una amonestación social y restituyan a las familias hipotecadas, al menos, una parte de su deuda.
Carlos Martín Urriza y Miguel Angel García Díaz, economistas del Gabinete Técnico Confederal de Comisiones Obreras.