Un mercado de la vivienda que no funciona

El inadecuado marco regulatorio del mercado inmobiliario en España ha generado importantes distorsiones económicas tales como la escasez artificial de viviendas de alquiler, una elevada absorción de la inversión productiva por parte de este sector e, indirectamente, un bajo crecimiento de la productividad. Sin embargo, son mucho más importantes sus consecuencias sociales, como el excesivo endeudamiento de las familias, la disminución de la accesibilidad de la vivienda o las distorsiones a la movilidad de los trabajadores. La corrección de esta situación requiere un cambio profundo de la regulación de este mercado.

El mercado inmobiliario español presenta un conjunto de rasgos que lo diferencian de otros países europeos. El más notorio es la alta tasa de propiedad, que supera el 85% del total de viviendas principales y que implica que el mercado de alquiler sea muy débil (en torno al 13%). Esta tasa es especialmente baja si se compara con la de otros países europeos como Alemania o Francia (con tasas superiores al 40%) o el Reino Unido (en torno al 30%). Al mismo tiempo, en España la tasa de viviendas vacías supera el 16%, una cifra excepcional.

Con estas características, la economía española ha experimentado un gran aumento del precio de la vivienda, que se ha doblado en términos reales entre 1999 y 2007. Asimismo, se ha construido un número de viviendas muy alto: dos tercios de las viviendas construidas en el Unión Europea entre 1999 y 2007 se sitúan en España.

Además, en los últimos años, la accesibilidad de la vivienda por parte de la sociedad española se ha reducido notablemente. En diciembre de 1997, el precio medio de la vivienda representaba 3,6 veces la renta disponible bruta media de los hogares, mientras que 10 años después suponía 7,7 veces esa renta. Que esta dificultad quede encubierta en momentos como el actual por unos bajos tipos de interés no cambia las cosas: nadie puede imaginar que el Euribor pueda seguir indefinidamente en torno al 1%.

La actual situación de crisis ha puesto aún más de manifiesto las implicaciones negativas que tienen estas características del mercado de la vivienda sobre la economía y la sociedad españolas. En primer lugar, la debilidad del mercado de alquiler limita la movilidad de los trabajadores, que no pueden hallar de forma rápida alojamiento en otras provincias en las que podrían encontrar empleo o mejores condiciones laborales.

Asimismo, el mercado de alquiler no ha sido una alternativa eficaz al mercado de la propiedad, debido en gran parte a sus características institucionales. En consecuencia, no ha conseguido atraer a las viviendas vacías ni ha supuesto un colchón frente a los altos incrementos de los precios de la vivienda. Aunque es muy difícil saber a ciencia cierta el número de viviendas nuevas sin vender, una estimación conservadora lo sitúa en algo más de un millón, lo que equivale al número de viviendas que se venden normalmente en tres años.

A esto se añade que muchas personas no encuentran un lugar adecuado para vivir. En especial, la población joven que intenta acceder a su primera vivienda ha soportado gran parte de la carga generada por los desequilibrios mencionados. Más del 65% de los jóvenes españoles con edades comprendidas entre 25 y 29 años viven con sus padres, frente al 20%-22% de Francia, Holanda o el Reino Unido.

Coinciden, por tanto, un elevado exceso de oferta con una gran bolsa potencial de demanda por parte de muchos jóvenes con salarios reducidos y empleos inestables. Éste es un signo inequívoco de un mercado que no funciona.

Es urgente adoptar medidas para remediar esta situación. Fundamentalmente, porque podrían ayudar a salir de la crisis, al contribuir a eliminar el exceso de viviendas sin vender y a ajustar los precios con mayor rapidez. En segunda instancia, porque mejorarían drásticamente la accesibilidad de la vivienda. Además, permitirían aumentar los ingresos de los pequeños propietarios y reducir los efectos de la crisis sobre las economías familiares. Y, por último, contribuirían a reducir el paro.

Tales actuaciones pasarían por potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de las trabas a los inquilinos

El mercado de alquiler en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que limita la libertad contractual de las partes de dos maneras distintas. Por un lado, impone una duración mínima de los contratos de alquiler de cinco años. Por otro, restringe los aumentos en la renta pagada a la variación del índice de precios de consumo. Además, este mercado sufre una grave falta de seguridad jurídica, en gran parte derivada de la lentitud judicial a la que se enfrentan los propietarios ante posibles impagos de la renta. Lamentablemente, la reforma de los procedimientos civiles en el año 2000 no supuso avances destacables en esta área.

Proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler y fijarla en un año, para aproximarnos a la situación de otros países europeos. Para aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de resolución del contrato proponemos también una reforma legal que permita a los notarios acreditar el incumplimiento en el pago del alquiler y declarar el desahucio del inmueble en el caso de que las partes lo hayan acordado así en el contrato de alquiler.

El incremento de la seguridad jurídica evitaría que los propietarios adoptasen medidas de autoprotección como la exigencia de fianzas elevadas. En particular, la ley no debe imponer la obligatoriedad de la fianza.

Otra medida interesante sería suprimir con carácter inmediato todos los incentivos fiscales a la compra de vivienda. En la actualidad existe en España una deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la compra de la primera vivienda habitual que puede alcanzar un máximo de 9.015,18 euros por año. Además, las comunidades autónomas (CCAA) han ido añadiendo en los últimos años otras deducciones a la compra de vivienda.

Por el contrario, los incentivos fiscales al alquiler de vivienda han sido escasos en ese mismo tiempo: los únicos incentivos destacables para el inquilino se introdujeron en 2008 con la aplicación de la «renta básica de emancipación» (210 euros mensuales para la población de 22 a 30 años, durante un periodo máximo de cuatro años) y una deducción por alquiler en el IRPF para contribuyentes con renta inferior a 24.020 euros anuales. Los incentivos fiscales en España han beneficiado, por tanto, a la vivienda en propiedad frente a la vivienda en alquiler. Las deducciones, además de haber incentivado una asunción de riesgos excesivos, han tenido un carácter regresivo, al no considerar la renta de los compradores de vivienda. Consiguientemente, proponemos que se supriman los subsidios a la compra de vivienda y que se dediquen los recursos así obtenidos a financiar temporalmente una desgravación para el alquiler de vivienda.

Suprimir la vivienda de protección oficial en propiedad y reorientar la protección social hacia el mercado de alquiler es otra disposición que debería valorarse. La dotación de vivienda con algún grado de protección en España ha estado orientada tradicionalmente hacia la vivienda en propiedad. Así, la vivienda pública en forma de alquiler constituye solo el 1%-2% del parque de viviendas, muy lejos de Francia o el Reino Unido, que tienen tasas superiores al 15%. La asignación de vivienda protegida en propiedad toma la forma de una lotería en que muy pocos beneficiados reciben una subvención muy elevada. Además, una vez obtenida la vivienda, los cambios de la renta del hogar no suponen la pérdida o la devolución de la subvención disfrutada. Este régimen es fuente de numerosos fraudes.

Proponemos la supresión de la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad, especialmente en un contexto de exceso de oferta como el actual, para dedicar los recursos disponibles a financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta.

Finalmente, consideramos que también tendría un impacto positivo la supresión o drástica reducción del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compraventa de vivienda. En un momento en que las transacciones en el mercado de la vivienda están cayendo considerablemente, la medida dinamizaría la compraventa de viviendas y, por tanto, favorecería la movilidad geográfica de los propietarios, sin provocar una caída importante de la recaudación. La pérdida de recaudación por la desaparición de este impuesto podría compensarse a través de un aumento del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que podría tener un tramo autonómico. El IBI es un impuesto óptimo desde un punto de vista económico, ya que afecta a un bien como la propiedad inmobiliaria, que es completamente inelástico.

En conclusión, pensamos que una reforma en la regulación del mercado inmobiliario es una condición necesaria para comenzar un nuevo período de crecimiento sostenido. Al dinamizar el mercado inmobiliario y favorecer la movilidad geográfica, tal reforma facilitaría los ajustes necesarios para salir de la crisis en la que se encuentra la economía española, y promovería la adopción de un nuevo modelo productivo para el largo plazo.

Luis Garicano, profesor de la London School of Economics y la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea). Suscriben esta propuesta Rafael Repullo, Pablo Vázquez y 15 firmantes más.