El mercado de vivienda es uno de los que más atención atraen por su importancia en la planificación vital y su repercusión económica. Un arquitecto tan extraordinario como Le Corbusier afirmaba que "la casa debe ser el estuche de la vida, la máquina de felicidad". Estos planteamientos están, en algún momento, en la mente de todos. Sin embargo, la realidad es más dura, sobre todo para los más jóvenes. Tal vez en el pasado las circunstancias sociales y económicas fueron mucho más complicadas en un gran número de aspectos, pero el acceso a la vivienda no ha hecho sino complicarse. Existe un cierto conflicto intergeneracional (que se extiende a cuestiones como las pensiones) y que en la vivienda tiene una referencia particularmente delicada. En los últimos cinco años, los precios han subido el doble que los salarios. Es algo que lleva sucediendo mucho tiempo y que se desajustó especialmente en los años anteriores a la gran burbuja que desató la crisis financiera en España. ¿Qué está ocurriendo ahora? Tal vez una importante premisa es que éste es, muy en particular, un mercado con grandes intereses creados. Resulta conveniente crear climas de opinión y alimentar o enfriar temores, según de qué lado se esté.
Un primer y muy relevante aspecto es que la vivienda es un mercado donde la oferta es relativamente rígida, no puede cambiarse de la noche a la mañana. Asimismo, hay que tener en cuenta que la demanda puede aumentar o disminuir de forma considerable pero, casi siempre, hay un nivel mínimo de búsqueda activa de un nuevo hogar, por pura naturaleza del ciclo vital. Existen diferentes estimaciones, pero esa demanda podría encontrarse en torno a 150.000-200.000 viviendas al año. Sin embargo, entre marzo de 2021 y el mismo mes de 2022 se realizaron 647.900 compraventas, lo que muestra cierta animación. Sobre todo en vivienda usada, porque en la de obra nueva hay algunos problemas. El encarecimiento de materiales por las tensiones internacionales en las cadenas de suministros, el alza en los precios de la energía y la incertidumbre sobre cuándo se disiparían los efectos de la pandemia han generado retrasos importantes en promociones y entregas.
Aunque los datos tomados tal cual muestran incrementos de transacciones que en algunos meses llegan hasta el 25%, no estamos ante ningún sobrecalentamiento ni en los albores de burbuja alguna. 2021 fue un año de arrancadas y frenadas por la incertidumbre del coronavirus, y cualquier variación interanual puede resultar algo abultada. En todo caso, se están observando subidas de precios interanuales del 10,1% en vivienda nueva y el 8,2% en segunda mano, según el INE, en el primer trimestre de 2022. Por una parte, se explica por una demanda embalsada durante la pandemia. Refleja incrementos de precios que se han ido registrando ya en otros países de nuestro entorno. Por otra, son también fruto de la falta de referencias de inversión en un mundo de tipos de interés nulos o negativos que ha hecho del mercado inmobiliario un objetivo prioritario. En este sentido, aunque es difícil precisarlo, existe un porcentaje elevado de operaciones orientadas a la inversión especulativa y no a la residencia.
Conforme se normalice la situación financiera y suban los tipos de interés, el enfriamiento relativo del mercado es esperable. En todo caso, conviene recordar que con esta inflación tan elevada los tipos de interés reales continuarán siendo negativos durante un tiempo. La financiación puede encarecerse, pero seguirá siendo barata. La tasa interanual de crédito a vivienda fue del 0,7% en los últimos meses del pasado año y en abril de 2022 (último dato disponible) alcanzó el 1,2%. Cifras aún modestas que descartan uno de los componentes habituales de las burbujas: el endeudamiento desmedido.
Precios y condiciones de acceso muy distintas
Si se quiere comprar vivienda hoy día no hay que seguir mucho las tendencias promedio. Se trata de una operación que, nunca mejor dicho, va por barrios. Los precios y condiciones de acceso son muy distintos en las grandes ciudades que en el resto. Y, en cada ciudad, varían de forma muy considerable según la zona. También hay áreas costeras con elevada demanda y precios que provocan sudor, y otras más deprimidas e, incluso, algo vetustas. No son pocos los españoles que piensan en la propiedad inmobiliaria como inversión a largo plazo, incluso como pensión. También son bastantes, desde hace tiempo, los que venden la que fue su vivienda familiar para retirarse a una de tamaño más reducido y generar alguna ganancia para una vida más acomodada. O los que apuestan por una hipoteca inversa.
La vivienda ha seguido dando buenos resultados a largo plazo en cuanto a rentabilidad a pesar de que siempre hay que desterrar mitos como que su precio nunca baja. Este mundo tangible de inversión tradicional contrasta con las noticias sobre compras de propiedad en el metaverso que son difíciles de comprender. No quisiera imaginar un mundo en el que mis hijos pasaran el día entero en una realidad virtual, alejados de la que siempre hay que entender como la vida real. Sí que me parecen relevantes los escasos análisis de largo plazo que invitan a pensar cómo será el mercado de vivienda en 20 ó 30 años, con la población española sustancialmente envejecida y mayores dificultades aún para sostener las pensiones
¿Se transferirá la propiedad generacionalmente o será moneda de cambio para sufragar otros gastos o sobrevivir? Es difícil saberlo con certeza, pero sí que es necesario que se avance en vivienda social (se ha hecho poquísimo en este siglo) y en mejorar las condiciones del alquiler para que ese "estuche de la vida" trascienda el derecho programático de la Constitución y se convierta en una ilusión y un incentivo por el que merezca la pena pelear.
Francisco Rodríguez Fernández, Catedrático de Economía en la Universidad de Granada, economista sénior de Funcas y colaborador en Cunef.